Ranking FIIs - FIIs de Maiores P/VP

O que é P/VP (Preço / Valor Patrimonial)?

O P/VP é um indicador fundamentalista que tem como principal objetivo fazer uma divisão entre o preço de um ativo e o Valor Patrimonial dele.

O Valor Patrimonial é a representação do valor que a empresa tem ao fazer uma diferença entre os seus ativos e passivos. Dessa forma, ele acaba sendo uma representação média do quanto a empresa tem de valor de patrimônio.

Tanto para analisar o P/VP, quanto para analisar isoladamente o valor patrimonial, é interessante ter em mente que ele não tem ligação com o valor de mercado da empresa.

O valor patrimonial é justificado com base no balanço patrimonial da empresa. Já o valor de mercado, é quanto a empresa vale na avaliação do mercado.

Entendendo isso, ao olhar para o indicador P/VP, vemos que ele é um indicador que é resultante de uma divisão entre o Preço da Empresa (ou fundo imobiliário) pelo Valor Patrimonial dela.

Por exemplo:

Vamos imaginar que um fundo imobiliário esteja sendo negociado a um preço médio de R$50 e conta com um Valor Patrimonial por Ação (VPA) de R$100

Nesse caso, a divisão ficaria: 50/100

O que acabaria resultado em um P/VP = 0,50.

Entendendo o cálculo por trás do valor patrimonial, é importante entendermos como analisá-lo.

Qual a Importância de analisar o P/VP?

Depois que sabemos calcular o Preço sobre Valor Patrimonial, é crucial que você entenda como interpretá-lo e analisá-lo, antes de investir em um fundo imobiliário.

Depois que você achar o P/VP do fundo que está analisando, é importante que você entenda que ele representa o quanto a empresa está sendo negociada, em relação ao quanto ela tem de patrimônio.

Veja este exemplo:

Exemplo 01 - P/VP Menor que 1.00

Um Fundo Imobiliário X tem um preço por cota de R$ 45,00 e conta com um Valor Patrimonial por Ação de R$ 70,00

Fazendo o cálculo do P/VP, chegaríamos a seguinte conta:

45/70 = +-0,64

P/VP = 0,64

Fazendo a interpretação desse número, entenderíamos que o fundo em questão está sendo negociado a 64% do valor que ele tem de valor patrimonial. O que, para alguns investidores, é algo que expressa que o fundo está barato - matematicamente falando.

Agora, para pegarmos o cenário inverso, vamos para um segundo caso...

Exemplo 02 - P/VP Maior que 1.00

Neste segundo exemplo, vamos imaginar que há um fundo imobiliário Y que conta com um valor de R$ 40,00 por cota e um Valor Patrimonial por Ação de R$ 30,00.

Logo, aplicando a fórmula P/VP, chegaríamos a este cálculo:

40/30 = 1,33

P/VP = 1,33

Com base nesse P/VP, conseguimos entender que o fundo analisado está sendo negociado a um preço 33% maior do que ele tem de valor patrimonial.

Como um cenário inverso do que vimos anteriormente, para alguns investidores, esse FII estaria sendo considerado como caro.

Qual é o P/VP ideal para um Fundo Imobiliário?

Essa é uma dúvida extremamente frequente, principalmente entre os investidores que estão começando agora a analisar os indicadores fundamentalistas.

Na prática, não há como afirmar que existe um P/VP que seja considerado como o ideal. O que podemos dizer é que, para a grande maioria dos investidores, sob o ponto de vista matemático, os fundos que estão mais descontados, acabam sendo vistos como ativos mais atrativos.

De tal forma, podemos interpretar que os fundos com P/VP < 1.00 acabam chamando mais atenção dos investidores, exatamente por estarem descontados em comparação ao valor que eles tem de patrimônio.

Mas, vale ressaltar que este não é o único indicador levado em consideração na hora de buscar fundos imobiliários. Existem projetos de fundos imobiliários que, mesmo com P/VP alto, chamam a atenção dos cotistas pelo potencial de crescimento do projeto.

Com isso, podemos entender que tudo é uma questão de análise. É claro que o P/VP tem um peso na análise, mas não é o único indicador a ser considerado.