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Os FIIs de tijolo mais promissores com guinada em 2027, segundo o BTG Pactual
Analistas montam lista com 7 FIIs prontos para aproveitar o ambiente mais favorável de queda dos juros.
Publicado em 07/10/2026 às 16:37h - Atualizado em 07/10/2026 às 16:41h
Publicado em 07/10/2026 às 16:37h
Atualizado em 07/10/2026 às 16:41h
Os FIIs de tijolo são aqueles que investem diretamente o dinheiro dos cotistas em imóveis físicos de diferentes segmentos, como: galpões logísticos, shoppings centers, escritórios, etc. A novidade é que o BTG Pactual já garimpou ao menos sete oportunidades para capturar os descontos que ainda estão na mesa antes da virada de ciclo projetada em 2027.
Para os analistas Matheus Oliveira e Caio Araújo, o Ibovespa até já capturou parte das apostas do mercado de que teremos um ambiente mais favorável ao ajuste fiscal no próximo ano, acompanhando a queda das taxas dos contratos de DI. Nos FIIs de tijolo, entretanto, a reação permanece mais tímida.
"Essa diferença abre uma janela para avaliar oportunidades em uma classe que combina geração de renda e sensibilidade aos juros de longo prazo. O IFIX Tijolo negocia com P/VPA médio de 0,85x, demonstrando que as cotas ainda negociam significativamente abaixo do valor de avaliação dos portfólios", destaca a dupla em relatório publicado nesta semana.
O que mais determina a corrida dos investidores, por mais fãs de dividendos mensais que sejam, é o diferencial que existe entre o dividend yield oferecido pelos FIIs de tijolo e o quanto estão pagando os juros compostos do Tesouro IPCA+ 2035, o título público de longo prazo de referência no mercado brasileiro.
Mesmo fora do Tesouro Direto para novos aportes, ainda dá para acompanhar as oscilações de preços e taxas do Tesouro IPCA+ 2035, cujos juros compostos desabaram de IPCA+ 7,72% ao ano antes do 1º turno das Eleições 2026 para os atuais IPCA+ 6,99% ao ano nesta quarta-feira (7).
À medida que o investidor entende que a renda fixa brasileira já não paga tão bem assim e os juros compostos cairão ainda mais, o dinheiro começa a migrar para opções com potencial mais rentável, como no caso dosFIIs de tijolo, que, por sinal, estão descontados pelos últimos anos de taxa Selic nas alturas.
FIIs de escritórios
O segmento de lajes corporativas apresenta o maior desconto sob a ótica do indicador fundamentalista P/VPA, tanto que o BTG Pactual recomenda dois FIIs de escritórios cujo indicador gira em torno de 0,66 (cerca de 34% de desconto em relação ao preço justo dos imóveis.
Dono de sete torres de escritórios de alto padrão na região da Faria Lima, o VBI Prime Properties (PVBI11) está na lista de oportunidades do banco, com seu portfólio premium de 83,3 mil metros quadrados de ABL (Área Bruta Locável). Os analistas destacam normalização gradual da vacância e a convergência do preço de mercado ao valor dos ativos.
Complementando a exposição no setor, o JS Real Estate (JSRE11) entra na lista ao ostentar imóveis bem localizados (Marginal Pinheiros, em São Paulo) e inquilinos diversificados. Seu guidance de rendimentos de curto prazo está entre R$ 0,48 e R$ 0,52 por cota, enquanto a gestão projeta crescimento gradual para aproximadamente R$ 0,63 até o fim de 2029.
FIIs de logística
Os FIIs de logística são os queridinhos por muitos investidores, justamente pela resiliência dos negócios que aceleraram bastante desde a pandemia de Covid-19, que pavimentou os hábitos de consumo por meio do comércio eletrônico.
Com gestão capaz de reduzir gradualmente a vacância, favorecendo a geração de resultados nos próximos meses, o Bresco Logística (BRCO11) está no radar do BTG Pactual, mesmo que suas cotas já estejam bem próximas de seu valor justo, com P/VPA de 0,98.
Já o Vinci Logística (VILG11) ostenta P/VPA um pouco mais confortável, na faixa de 0,92. Sua tese combina qualidade operacional, gestão ativa de capital e desconto patrimonial frente aos pares. Como avenida de valor, destacamos a conclusão da reciclagem, aliada ao potencial de revisão de aluguéis e à sustentabilidade dos rendimentos no ciclo logístico.
FIIs de shoppings
Ainda que tenham apanhado bastante no período de quarentena, os FIIs de shoppings são a categoria que mais se apreciou durante o trade eleitoral Flávio Bolsonaro nesta semana, dado que a aposta de ajuste fiscal em eventual mudança de governo em 2027 retira bastante peso das costas dos lojistas, tanto no custo de crédito empresarial quanto em maior orçamento às famílias.
Com gestão ativa em oito empreendimentos comerciais, o BTG Pactual Shopping Centers (BPML11) já conta com dividend yield anualizado acima de 12%, ou seja, rendendo cerca de 1% ao mês. O portfólio tem perfil regional e maior exposição às classes C e D, exigindo acompanhamento operacional e oferecendo oportunidades de ganho com a maturação e reciclagem dos ativos.
"Mantemos uma visão positiva para a tese de longo prazo no FII BPML11, apoiada no relevante desconto patrimonial e no dividend yield de dois dígitos, embora a distribuição atual seja beneficiada por resultados não recorrentes", enfatizam os analistas do banco.
Na sequência, o HSI Malls (HSML11) cativa também com seus oito shoppings centers, que somam quase 180 mil metros quadrados em ABL. O BTG Pactual enxerga como avenidas de valor a economia financeira recorrente pós e pré-pagamentos, a aproximação do FFO (espécie de lucro líquido) ao nível distribuído e o desconto patrimonial em um setor com espaço de reprecificação no ciclo de juros.
Enfim, a lista de FIIs de tijolo mais promissores é encerrada com o Vinci Shopping Centers (VISC11), cuja ABL de seus empreendimentos comerciais supera os 310 mil metros quadrados. A despeito de P/VPA de 0,97 (bem perto do valor justo), o fundo imobiliário pode avançar em capturas operacionais via aquisições.
BPML11
BTG PACTUAL SHOPPINGS
Cotação
R$ 90,62
Variação (12M)
29,46%
29,46%
Liquidez Diária
R$ 500,20 K
DY
12,17 %
P/VP
0,76
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