Fundos imobiliários: Qual tipo tem mais desconto e dividendos por cota: shoppings ou escritórios?

🏘️ Depois que o Ifix voltou a acumular ganhos superiores a +6% em 2025, muitos investidores há tempos posicionados nos fundos imobiliários voltaram a ver o seu patrimônio subir consideravelmente sem depender apenas do reinvestimento dos dividendos mensais. Mas, será que ainda é um bom momento para aproveitar descontos nos FIIs? E onde estariam os melhores dividend yields?

Respondendo a essas principais angústias dos investidores em 2025, Leonardo Garcia, analista de research do Trix (aplicativo criado pela gestora responsável pelo FII TRXF11), explica que no universo de fundos imobiliários do tipo tijolo, existe um desempenho operacional sólido no segmento de shopping centers, com boas vendas e taxa de ocupação alta, mesmo diante do cenário de alta de juros e inflação.

Isso porque as empresas do ramo listadas na bolsa de valores brasileira, a B3 (B3SA3), que divulgaram resultado recentemente no ano fechado de 2024, mostraram isso e que continuam com um início de ano bom.

"Mesmo após a alta de +7,80% no Trix Shopping, os FIIs de shopping estão com desconto alto frente ao valor patrimonial, de 20%, e pagando um dividend yield médio próximo de 11,5%, o que é bastante atrativo para o investidor", salienta o especialista ao Investidor10.

Para Garcia, os FIIs de shopping centers estão com bom desempenho operacional e devem continuar ao longo de 2025, citando dados do índice iTrix Shopping apurado até esta quarta-feira (2).

➡️ Leia mais: Maxi Renda (MXRF11): Qual é o preço teto das cotas do FII em 2025, segundo o BTG

Dividendos dos FIIs de escritórios estão em risco?

Quem já acompanha o noticiário de fundos imobiliários há algum tempo já deve ter se deparado com informações sobre recordes no valor de aluguéis e baixa vacância para os FIIs de escritórios recentemente, sobretudo para aqueles com imóveis situados na região nobre da Faria Lima (o centro financeiro de São Paulo). Todavia, nas áreas secundárias da metrópole e em outros centros urbanos do país, a narrativa é bem diferente.

O analista do Trix cita que os FIIs de escritórios, historicamente, apresentam um resultado por cota mais baixo do que outras classes de ativos, dada a natureza do ativo e expectativa de ganho de capital na venda do imóvel, quando ocorre.

🏬 Em momentos em que os juros compostos pagos pelo Tesouro IPCA+, tipo de renda fixa disponível no Tesouro Direto, estão mais elevados, os FIIs de lajes corporativas sofrem mais, pois os imóveis são geralmente negociados a taxas de cap rates mais baixas. No acumulado do ano, o iTrix Escritórios teve valorização de +6,12%, mas derrapou −11,05% nos últimos 12 meses, a maior queda entre os demais índices apurados pelo aplicativo.

"Atualmente, o Ifix está majoritariamente exposto a mercados secundários devido à alta barreira de entrada para a aquisição de ativos no centro financeiro de São Paulo. Com isso, mesmo os fundos que conseguem manter baixas taxas de vacância não alcançam aumentos significativos em seus resultados, resultando em dividendos reduzidos e prejudicando o desempenho das cotas", salienta Garcia.

Já olhando para o médio e longo prazo, o analista sugere que as gestoras de FIIs de escritórios devem priorizar a previsibilidade dos dividendos, fortalecendo a credibilidade da classe como geradora de renda e buscando oportunidades para reciclar seus portfólios — seja para adquirir participação na Faria Lima ou em outros centros consolidados.

Rentabilidade dos tipos de fundos imobiliários, segundo o Trix

• Ifix: +5,95% em 2025 / −3,12% nos últimos 12 meses
• iTrix Tijolo: +5,56% em 2025 / −6,34% nos últimos 12 meses
• iTrix Papel: +6,47% em 2025 / +0,47% nos últimos 12 meses
• iTrix Varejo: +1,79% em 2025 / −4,94% nos últimos 12 meses
• iTrix Galpões: +5,53% em 2025 / −3,22% nos últimos 12 meses
• iTrix Escritórios: +6,12% em 2025 / −11,05% nos últimos 12 meses
• iTrix Shopping: +7,80% em 2025 / −6,84% nos últimos 12 meses
• iTrix Agro: +12,04% em 2025 / −0,04% nos últimos 12 meses

• iTrix Infra: +6,78% em 2025 / +1,02% nos últimos 12 meses