Quais são os FIIs de tijolos mais endividados em 2026?

Apesar de ciclo de queda da taxa Selic, o desempenho do IFIX é brando e é alvo de análise do BTG Pactual.

Publicado em 14/09/2026 às 17:09h - Atualizado em 14/09/2026 às 17:10h Publicado em 14/09/2026 às 17:09h Atualizado em 14/09/2026 às 17:10h por Lucas Simões

FIIs de shopping centers são a categoria mais endividada (Imagem: Divulgação)

Não basta apenas a taxa Selic ter recuado de 15% ao ano para os atuais 14% ao ano e, ainda podendo encerrar 2026 em 13,25%, conforme projeções da XP, para os FIIs (fundos imobiliários) dispararem fortemente. Prestar atenção no nível de endividamento de cada setor é indispensável, enquanto o IFIX recua quase -1,5% desde o início do ano.

Tanto que os analistas do BTG Pactual publicaram nesta segunda-feira (14) um relatório sobre o grau de endividamento dos FIIs de tijolo, ou seja, a categoria que investe diretamente em imóveis físicos (galpões logísticos, escritórios, shoppings, etc).

Afinal de contas, a classe é mais sensível às taxas oferecidas pela renda fixa do governo, especialmente o título público de referência Tesouro IPCA+ 2035, cujo rendimento atual é de IPCA+ 7,70% ao ano, bem acima de sua média histórica de IPCA+ 5% ao ano, patamares não vistos desde 2021. Quanto mais o Tesouro Direto oferece, menos o dinheiro sobra para os FIIs de tijolo.

Segundo os analistas Matheus Oliveira e Caio Nabuco, com dados de fechamento de 2025 e uma leitura até junho de 2026, são os FIIs de shoppings os mais endividados atualmente, cuja alavancagem média, com a relação dívida/ativo avançou de 16,5% para 19,5% e a dívida líquida/FFO (lucro líquido operacional) saltou de 2,2x para 3,3x. O maior representante do setor é o XP Malls (XPML11), com valor patrimonial de R$ 7 bilhões.

"Enquanto alguns FIIs de tijolo realizaram emissões de cotas e/ou venderam ativos para reforçar a estrutura de capital, outros ampliaram o uso de dívida para financiar novas aquisições e expansão de portfólio", comenta a dupla de especialistas. Os FIIs de lajes corporativas também apresentam alta concentração de endividamento em 2026, cerca de 17,9% e 3,7x, respectivamente.

Na média, o custo de dívida dos FIIs de tijolo em 2026 está em IPCA+ 7,10% ao ano e em CDI+ 1,80% ao ano. Cerca de 67% do endividamento apurado está indexado à inflação, ao passo que as dívidas pós-fixadas respondem por 30%.

Por sua vez, os FIIs de logística estão no grupo que conseguiu diminuir alavancagem desde 2024 até junho de 2026, com os indicadores já mencionados cedendo de 15,8% para 11,8% na média, além de 2,0x para 1,7x, considerando o bom momento do setor, com grandes varejistas internacionais (Amazon, Mercado Livre e Shopee) aportando bilhões de reais.

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