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Oportunidade escondida nos FIIs? Veja quais fundos ganharam destaque pela XP
A análise destacou os segmentos mais resilientes e os riscos que permaneceram no mercado de fundos imobiliários após as eleições.
Publicado em 30/10/2026 às 15:52h
Publicado em 30/10/2026 às 15:52h
🚀 A reprecificação dos ativos brasileiros após as eleições tornou o cenário mais desafiador para os fundos imobiliários (FIIs). A avaliação é da XP, que aponta a alta dos juros de mercado e dos prêmios de risco, além da menor expectativa de mudanças fiscais nos próximos anos, como fatores de pressão sobre os ativos do setor.
Em análise divulgada nesta sexta-feira (30), a instituição destacou que os segmentos mais sensíveis às oscilações dos juros de longo prazo tendem a enfrentar maiores dificuldades.
Apesar desse ambiente, a XP considera que os fundos imobiliários ainda apresentam espaço nas carteiras, diante dos rendimentos recorrentes, dos fundamentos de determinados setores e dos descontos em relação ao valor patrimonial.
Entre as categorias analisadas, os fundos de galpões logísticos aparecem como os mais defensivos entre os FIIs de tijolo. Já os fundos de recebíveis imobiliários, conhecidos como fundos de papel, continuam entre as principais preferências da instituição, especialmente aqueles com exposição a crédito de baixo e moderado risco.
Outros segmentos, como lajes corporativas, shopping centers, fundos de fundos, multiestratégias e Fiagros, exigem uma avaliação mais criteriosa diante dos riscos específicos de cada mercado.
Galpões logísticos e fundos de papel ganham destaque
No segmento de galpões logísticos, a XP identifica fundamentos favoráveis, principalmente em razão da demanda aquecida por espaços de armazenamento e distribuição. O avanço do comércio eletrônico tem contribuído para sustentar a absorção dos empreendimentos e reduzir a vacância, que atingiu níveis historicamente baixos.
Embora exista um volume relevante de novos imóveis com entrega prevista, parte significativa desses empreendimentos já está pré-locada.
Na avaliação da instituição, esse cenário tende a preservar os níveis de ocupação e abrir espaço para reajustes nos contratos de aluguel, inclusive acima da inflação em determinadas situações.
Nos fundos de recebíveis imobiliários, a preferência está relacionada à combinação de rendimentos atrativos e menor volatilidade em comparação com outros segmentos. A XP mantém uma visão positiva tanto para os fundos indexados ao IPCA quanto para aqueles atrelados ao CDI.
Os fundos ligados à inflação podem se beneficiar de um ambiente inflacionário e apresentam descontos relevantes em relação ao valor patrimonial. Já os veículos atrelados ao CDI tendem a oferecer menor volatilidade e podem continuar favorecidos caso a taxa Selic permaneça elevada por mais tempo.
A instituição, contudo, destaca a necessidade de atenção à qualidade das carteiras de crédito. A preferência recai sobre fundos com exposição a operações de baixo ou moderado risco, reduzindo a vulnerabilidade a eventuais problemas de inadimplência.
Lajes têm descontos, mas seguem sensíveis aos juros
Apesar de apresentarem uma recuperação nos fundamentos, os fundos de lajes corporativas continuam entre os segmentos mais descontados da indústria de FIIs.
A XP observa melhora no mercado de escritórios em São Paulo, impulsionada pelo retorno ao trabalho presencial e pela oferta limitada de imóveis em determinadas regiões.
A combinação desses fatores contribuiu para a redução da vacância e para o crescimento dos valores de locação, especialmente em áreas mais valorizadas.
O desconto das cotas, porém, não elimina os riscos associados ao segmento. A elevada sensibilidade dos imóveis corporativos aos juros de longo prazo leva a instituição a defender uma exposição mais moderada nesse mercado.
Shoppings exigem atenção à renda das famílias e aos rendimentos
Para os fundos imobiliários de shopping centers, a avaliação da XP é mais cautelosa. A desaceleração da atividade econômica, o custo elevado do crédito e o maior comprometimento da renda das famílias representam desafios para o desempenho dos empreendimentos.
Nesse contexto, a instituição prioriza fundos com participação em shoppings dominantes em suas regiões de influência, exposição a consumidores das classes A e B, reservas financeiras robustas e potencial de monetização de ativos maduros.
Outro ponto de atenção está na sustentabilidade dos dividendos distribuídos. A XP destaca a necessidade de observar a diferença entre os valores pagos aos cotistas e a geração recorrente de resultados dos fundos, medida pelo FFO, indicador que representa o fluxo de caixa proveniente das operações imobiliárias.
Fundos de fundos e Fiagros mantêm perfil mais cauteloso
Nos fundos de fundos (FOFs) e nas estratégias multiestratégia, a XP identifica oportunidades nos descontos em relação ao valor patrimonial e nos prêmios de risco acima da média histórica. Os dividend yields elevados também contribuem para a atratividade desses veículos.
Apesar disso, a instituição considera mais adequado manter uma exposição menor e com caráter tático, devido à sensibilidade desses fundos às oscilações da curva de juros.
A preferência está concentrada em veículos com maior exposição a crédito, posições de caixa mais elevadas e equipes de gestão experientes, com histórico consistente de geração de retorno excedente em relação aos índices de referência.
Para os Fiagros, a avaliação também exige cautela. Embora os fundos tenham voltado a negociar com descontos expressivos em relação ao valor patrimonial, a perspectiva de juros elevados por mais tempo pode pressionar empresas e produtores rurais mais endividados.
Por esse motivo, a XP destaca a qualidade das carteiras de crédito, a diversificação entre devedores e regiões e a manutenção de reservas financeiras como aspectos a serem observados.
De forma geral, a análise da instituição aponta que os descontos nas cotas e os rendimentos oferecidos continuam sustentando o interesse pelos fundos imobiliários.
📊 O cenário de juros elevados e as incertezas sobre a trajetória fiscal, entretanto, reforçam a necessidade de avaliar os riscos e os fundamentos específicos de cada segmento.
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