Para aqueles que procuram uma renda passiva mensal, os fundos imobiliários se destacam como um dos melhores investimentos. Mas, afinal, você sabe como analisar e escolher um fundo imobiliário? Como calcular os rendimentos oferecidos por cada um dos fundos?
Para garantir uma boa rentabilidade e também tranquilidade, saber como analisar fundos imobiliários é fundamental. Da mesma forma, saber como calcular os rendimentos distribuídos por cada fundo.
Se você está interessado em investir em fundos imobiliários ou então já investe neste tipo de ativo, mas ainda não sente segurança ao fazer as suas escolhas ou então não sabe como calcular corretamente a rentabilidade, ou seja, o retorno que vem recebendo, continue conosco e acompanhe nossas dicas até o final!
O que são fundos imobiliários?
Antes de mais nada, um pequeno resumo para que você que ainda não começou a investir nos fundos imobiliários não fique com dúvidas. O que são fundos imobiliários?
De forma bem resumida, podemos dizer que os fundos imobiliários são grupos de investimentos, formados por diversos cotistas (investidores) que se unem para realizar investimentos no mercado imobiliário com o objetivo de obter retorno financeiro e renda passiva.
Em geral, os fundos imobiliários aplicam os recursos dos seus cotistas na aquisição, construção ou incorporação de imóveis, com o objetivo de venda ou locação. Sendo qualquer imóvel vendido ou alugado distribui-se as receitas com os cotistas que por fim acabam lucrando.
Aplicando recursos nos fundos imobiliários, os investidores estão na verdade investindo em ativos do mercado imobiliário.
Agora que você já sabe o que são os fundos imobiliários, mesmo que de forma resumida, podemos começar a estudar e compreender como fazer uma boa análise sobre eles e por fim escolher as melhores opções oferecidas pelo mercado.
Como analisar fundos imobiliários?
Se você já investe em algum outro ativo da renda variável, como por exemplo as ações, certamente sabe da existência e da importância de se conhecer e analisar alguns indicadores.
Voltando para os fundos imobiliários, quero lhe fazer uma pergunta: Você sabia que assim como as ações, os fundos imobiliários também possuem uma série de indicadores?
Gostaria de fazer outra pergunta: Você conhece estes indicadores?
Confira agora os mais importantes indicadores quando o assunto são os fundos imobiliários e descubra o que cada um deles representa.
Vacância
Como falamos anteriormente, os fundos imobiliários possuem como objetivo a geração de renda por meio do investimento em imóveis e principalmente na locação destes. Logo, para que um fundo gere excelentes rendimentos, é muito importante que a maior parte possível, se não todos os seus imóveis estejam alugados e gerando renda.
Nesse sentido, surge o indicador de vacância, cuja função é demonstrar o percentual de imóveis desocupados dentro do patrimônio de um fundo. Em resumo, podemos dizer que quanto menor for o índice de vacância, melhor para os cotistas, pois provavelmente os retornos do fundo imobiliário serão maiores.
Ao avaliar a vacância de um fundo imobiliário, lembre-se de não olhar apenas para o presente, mas também para todo o seu histórico. Sempre que possível, escolha investir em fundos com baixo índice de vacância.
Localização
A localização é um fator de grande relevância na análise de fundos imobiliários. Antes de investir, é muito importante conhecer onde estão localizados os imóveis, ou seja, os ativos de um fundo imobiliário e como eles estão distribuídos geograficamente.
Sempre que possível, escolha fundos imobiliários com imóveis bem distribuídos no território nacional, a distribuição geográfica ajuda a reduzir riscos.
Verifique também qual é a importância daquele imóvel na região onde ele está instalado e qual a possível demanda de interessados em sua locação. Pense comigo, seria melhor investir em um shopping no meio da Floresta Amazônica, onde não há demanda de consumidores ou bem no centro de importantes capitais como Rio de Janeiro e São Paulo?
Onde o shopping teria maior facilidade em firmar contratos de aluguel? Certamente, nas capitais e grandes centros em virtude do grande público consumidor presente nessas regiões.
Percebeu a importância da localização dos ativos para o sucesso de um fundo imobiliário?
Dividend Yield – DY
Se você investe ou pensa em investir em fundos imobiliários, certamente o seu objetivo é conquistar uma boa renda passiva. Renda passiva essa, que virá por meio dos dividendos.
Sendo assim, antes de qualquer decisão é muito importante que você observe com atenção o dividend yield do do fundo imobiliário e o seu respectivo histórico.
O dividend yield é o indicador que demonstra a rentabilidade dos fundos imobiliários. Seu cálculo é realizado por meio da divisão entre os proventos pagos por determinado fundo imobiliário em um espaço de tempo dividido pela sua cotação atual.
Logo, quanto maior for o resultado dessa divisão, maior é o retorno oferecido pelo fundo imobiliário aos seus cotistas. Lembre-se também, de analisar esse indicador, não somente no cenário atual, mas historicamente.
Valor patrimonial do fundo – VP
O valor patrimonial de um fundo imobiliário é a soma do valor de todos os seus ativos, após avaliação por empresas especializadas e em respeito às boas práticas de mercado.
Teoricamente, quanto maior for o patrimônio de um fundo imobiliário, maior a sua estabilidade e possibilidade de gerar retorno.
P/VP
Muito utilizado pelos investidores, o indicador P/VP é importante para que se possa entender se o valor de determinada cota em fundos imobiliários está sendo negociada acima do real valor patrimonial do fundo (ágio) ou abaixo do valor patrimonial do fundo (deságio).
Para calcular o indicador P/VP, basta dividir o preço de mercado da cota pelo valor patrimonial da cota.
Para exemplificar e facilitar o seu entendimento, vamos imaginar que determinado fundo imobiliário está sendo negociado a R$ 120,00, mas que o valor patrimonial de cada cota é de R$ 100,00. Veja como ficaria o cálculo:
P/VP = R$ 120,00 / R$ 100 = 1,20
Logo, é interessante para o investidor buscar por bons fundos imobiliários que estejam sendo negociados com deságio, ou seja, abaixo do seu valor patrimonial por cota, pois assim, além de garantir a rentabilidade proveniente do recebimento de dividendos se tem maiores chances de lucrar com a própria valorização das cotas do respectivo fundo.
Liquidez
Tão importante quanto investir é conseguir vender as suas cotas nos fundos imobiliários sempre que desejar, não é mesmo? Sendo assim, é importante avaliar com atenção o indicador de liquidez do fundo.
O indicador de liquidez, nos ajuda a conhecer o volume de negociação das cotas do fundo imobiliário. Logo, podemos dizer que quanto maior o volume de negociações, maior a liquidez, ou seja, a facilidade de vender cotas de determinado fundo.
Cap Rate
O Cap Rate é o indicador que permite que o investidor conheça o retorno dos ativos imobiliários de um fundo. O seu cálculo é realizado por meio da divisão entre os retornos gerados por determinado imóvel no período de um ano e o valor do imóvel.
Logo, se um imóvel é avaliado em R$ 1 milhão de reais e durante um ano ele foi capaz de gerar R$ 50.000,00 em receitas o seu Cap Rate será de 5%.
Cap Rate = R$ 50.000,00 / R$ 1.000.000,00 = 0,05 ou seja, 5%
Sendo assim, podemos dizer que quanto maior o resultado dessa relação, maior é o retorno oferecido por cada imóvel.
Taxas de administração e performance
Fundos imobiliários contam com profissionais e empresas responsáveis pela gestão do seu patrimônio. Logo, esses profissionais precisam ser remunerados, sendo assim, cobra-se uma taxa de administração e em alguns casos também uma taxa de performance por desempenho a ser paga caso os resultados do fundo imobiliário supere as expectativas.
Apesar de não ser muito bem um indicador, taxas elevadas prejudicam a rentabilidade e precisam ser levadas em consideração na análise de fundos imobiliários.
Agora que você já conhece os principais indicadores quando o assunto são os fundos imobiliários, ficará muito mais fácil investir com assertividade e obter boa rentabilidade.
Assim sendo, é hora de aprender de uma vez por todas, como calcular a rentabilidade dos fundos imobiliários.
Observação: Nunca avalie um indicador isoladamente para tomar as suas decisões como investidor. Ao avaliar todo o conjunto de indicadores, é possível ter uma visão global e mais assertiva sobre seus investimentos.
Como calcular rendimentos em fundos imobiliários?
Calcular os dividendos de um fundo imobiliário é bem simples, por isso certamente você irá se surpreender com o que você aprenderá agora. A fórmula é a seguinte:
Dividendos / Valor da Cota
Sendo assim, para calcular a rentabilidade de um fundo imobiliário basta dividir os dividendos pagos pelo valor das suas cotas. Para exemplificar, imagine que o valor das cotas de determina fundo custa R$ 100,00 e que esse fundo pagou R$ 1,00 a título de dividendos no período, qual foi a sua rentabilidade?
Para responder a essa pergunta, basta aplicar a fórmula:
R$ 1,00 (Dividendos) / R$ 100,00 (Valor da Cota) = 0,01 ou seja, 1%.
Muito fácil, não é mesmo? Agora você terá a oportunidade de conhecer e calcular a rentabilidade das suas aplicações em fundos imobiliários por conta própria. Vale dizer, que quanto maior o resultado dessa equação, melhor para você investidor.
Após todo esse conhecimento, estamos chegando ao final deste conteúdo. Esperamos sinceramente, que com ele você tenha aprendido bastante sobre a análise de fundos imobiliários e assim possa investir melhor e obter mais retorno!
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