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Sobre a BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE
O BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) é um dos fundos imobiliários mais tradicionais e líquidos da B3, com foco exclusivo no segmento de lajes corporativas.
O fundo foi estruturado para investir em edifícios de escritórios de alto padrão (Class A e Triple A), visando a geração de renda por meio de aluguéis e a valorização patrimonial de ativos estrategicamente localizados nos principais centros de negócios do Brasil.
Classificado como um fundo de tijolo, o BRCR11 baseia sua estratégia na propriedade física e na gestão ativa do portfólio. A administração é realizada pela BTG Pactual Serviços Financeiros, enquanto a gestão é conduzida pela BTG Pactual Asset Management.
A equipe de gestão é responsável pela prospecção, aquisição, reformas (retrofits) e a venda estratégica de ativos, buscando otimizar o retorno para o cotista.
Estratégia e composição
A carteira do BRCR11 é composta por edifícios corporativos icônicos, com uma estratégia de concentração crescente no "Eixo Prime" de São Paulo (regiões como Faria Lima, Paulista e Juscelino Kubitschek).
O fundo tem realizado um movimento ativo de reciclagem de portfólio, que consiste na venda de ativos em regiões com maior vacância ou menor potencial de valorização, como o desinvestimento total da Torre Almirante (RJ), para focar em ativos de altíssima qualidade na capital paulista.
Atualmente, o portfólio inclui ativos de destaque como:
- Eldorado Business Tower (SP): um dos edifícios mais modernos e sustentáveis da cidade.
- JK Financial Center (SP): localização estratégica no coração financeiro de São Paulo.
- CENESP (SP): grande complexo corporativo voltado para eficiência de custos.
- Diamond Tower (Morumbi Business Center - SP): Imóvel de alto padrão técnico e arquitetônico.
A gestão também utiliza a alavancagem financeira (captação de recursos via dívida) para viabilizar novas aquisições, buscando aumentar o retorno sobre o patrimônio, desde que o custo da dívida seja inferior ao rendimento gerado pelos aluguéis dos novos ativos.
Diversificação e exposição
A exposição econômica do BRCR11 está ligada à demanda por espaços corporativos por parte de grandes empresas de setores como financeiro, tecnologia e advocacia.
Os contratos de locação são, em sua maioria, típicos, permitindo reajustes anuais por índices de inflação (IPCA ou IGP-M) e revisões de preço conforme as condições de mercado.
Entre os principais riscos associados ao fundo estão a vacância (espaços desocupados), que impacta a receita, e o risco de mercado, dado que fundos de tijolo são sensíveis às oscilações das taxas de juros (Selic).
Além disso, a gestão ativa busca mitigar o risco de obsolescência dos imóveis através de investimentos constantes em manutenção e modernização.
Estrutura do fundo e taxas
As cotas do BRCR11 possuem alta liquidez no mercado secundário da B3. Conforme a regulamentação, o fundo distribui mensalmente seus resultados líquidos, com isenção de Imposto de Renda para investidores pessoas físicas (dentro dos critérios legais).
Diferente de alguns fundos de gestão passiva, o BRCR11 possui uma estrutura de taxas que incentiva a performance:
Taxa de administração/gestão: aproximadamente 1,10% ao ano sobre o valor de mercado do fundo.
Taxa de performance: o fundo prevê o pagamento de performance à gestora, calculada como 20% sobre o que exceder o benchmark definido em regulamento (geralmente atrelado ao IFIX ou IPCA + spread), alinhando os interesses da gestão aos dos cotistas.
Informações Adicionais
O fundo BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE, de CNPJ 08.924.783/0001-01, é um fundo imobiliário do tipo Fundo de Tijolo e do segmento Híbrido. O BRCR11 possui atualmente um total de 26.638.202 cotas que estão divididas entre 111.553 cotistas.
Os imóveis do fundo BRCR11 estão localizados principalmente em: Rio de Janeiro e São Paulo.
O fundo BRCR11 cobra 0,25% a.a sobre patrimônio liquido de taxa de administração e possui atualmente um P/VP (preço sobre valor patrimonial) de 0.5 e um Dividend Yeld acumulado nos últimos 12 meses de 12.27%.
Os fundos de tijolo, também conhecidos como fundo de renda, são chamados assim por representarem imóveis físicos.
Normalmente o capital levantada pelos fundos de tijolo são utilizados para aquisição ou construção de imóveis, para que estes passem a gerar uma renda passiva com aluguéis.
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