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Discussões similares
Ricardo Natali
TRXF11: você vai vender, manter ou comprar mais?
Eu quero a sua opinião, até porque posso produzir mais vídeos com esses comentários.
Edéccio comvc
TRXF11: Pessoal desculpem a pergunta
Eu tenho 55 mil e vou investir nesses fii's: XPML, KNCR, MXRF, XPLG, BTLG, HGLG e TRXF. O q vcs acham?
Adriel Jacinto
Comprei 300 cotas quando estava 92,25, é triste ver ele derretendo
calma , eu tenho 200 cotas , estou confiante , o mercado está reagindo bem com o avanço
do nosso lado conservador .
o nosso amado Brasil vai voltar à crescer .
entendo, isso aconteceu comigo em algumas ações tb, mas elas mudaram o fundamento - deixaram de ser de dividendos para ser de crescimento (vulc3). O importante é segurar e não vender na baixa.
Vc não sabia que haveria a subscrição ? Ou já tinha comprado antes ? A cota nesse momento para quem já possui é o menos importante, o grave será se Dy cair como previsto pela gestão , sem falar que 21 imóveis estão alugados para o grupo pão de açúcar, grupo que passa por um grave problema financeiro. Já trabalhei em um centro comercial no rio de janeiro, onde tinha um pão de açúcar. Foco deles é a classe média alta , lojas com alto padrão , mas geralmente vazias , devido a preços mais caros , e tinha um supermercado Guanabara , o maior varegista do Rio de janeiro, que estava sempre cheio , devido ao seu foco ser público geral . Eu conseguia ver claramente a diferença de preço entre os dois estabelecimentos , . Mas não é só isso .
Motivos;1- relatório inconpletos.
2- o gestor nāo explica como vai vender uma cota acima de 90 reais sendo que está com a cota ba.lsa a 70 .
3 5.bilhoes vāo ser captados podendo chegar até 10 bi se torna o Fundo com o maior patrimônio imobiliario. Na Bolsa.
Resumindo. Apesar da gestão ter feito outras boas captaçāo bem sucedidas o investidor nāo está acreditando muito que dessa vez vai ser boa.
Existe especulação de que ele vai usar as cotas. Para adquirir imoveis ouvai pagar parte desses imoveis com as cotas. Emitidas.
Numa entrevista o CEO que teri o Fundo nāo garantiu que vai continuar pagando dividendoa no patamar aue está. Muito mas muito provável que vai cair um 10 centabos pa esse mês ele queimo Caixa para pagar.
Minha opinião esse Fundo vai cair mais um pouco. Deve chegar uns 65 reais ainda.
Será que vale a pena entrar nele agora? Baixando dos 70 reais?
Ou vale a pena continuar aportando em outros, como o GARE11?
ja houveram algumas explicações. fizeram um "acordo" para adquirir imóveis em troca de cotas, porem o valor das cotas seria do patrimonial. o problema é que tomaram a decisão sem aval dos cotistas. Mas enfim, acho q pode ser uma oportunidade. importante ir sem mta ganancia.
Tenho este fundo a um ano...estou com uma perda considerável, espero recuperar este valor o mais rápido possível, e ver como vai ficar. Vender agora é puro prejuízo.
não , não venda .
o mercado está reagindo bem , com o avanço do nosso lado conservador crescendo .
o nosso amado Brasil vai voltar a ser uma grande nação . confie .
Estou com 23% de queda, estimativa de recuperação do valor (sem estimar os dividendos) é de, no mínimo, dois anos. Então se tiver pressa tu não terá psicológico (opinião apenas).
Aos R$75 comecei a comprar.
Eu estou comprando, hoje está R$ 71,18 , quero aproveitar essa queda, pois, os Fiis de tijolo em uma possível, mas, improvável por enquanto queda da SELIC, recuperam-se e valorizam bastante.
Comecei a comprar ele quando tava mais dê 96 reais tevê essas quedas hoje ainda tenho somente 20 cotas mais consegui baixar o preço médio dela para 84 reais como eu tenho somente 20 cotas dar para ir aproveitando essas quedas para baixar mais e pegar depois a alta dos fundos imobiliários depois dessa Eleição aproveitem comprem pelo menos um pouco eu indico a todos.
Estou fazendo mais aportes. Só vende que não tem estômago/preparo pra renda variável.
Quer comparar FII com ação mesmo?
Foi nesse pensamento que muita gente perdeu com Magazine Luiza, Casas Bahia, etc
Qual o problema do fundo? Casas Bahia? Se for esse o problema e eu fosse cotista do fundo eu estaria tranquilo, pois quando voce compra uma cota de um FII, voce está comprando os ativos do portfolio do fundo, no caso do TRXF11 voce comprou tijolos. Inquilinos vão entrar e sair, o que interessa aqui é a gestão fazer um bom trabalho. A cota derrete pq o brasileiro é muito imediatista e a maioria nao entende oq compra. Notícias de problemas de inquilinos que sejam o suficiente pra alterar a média de DY ja faz com que o mercado bata na cota. Se a tese do seu ativo está intacta pra voce ainda e confia na gestão, vida que segue (segura ou realiza aportes pra aproveitar a baixa).
Isso foi o que os influencers te contaram? Não é bem assim "se o inquilino sair, o imóvel é do fundo e arruma outro inquilino"! => Somente para te dar um exemplo, os imóveis do GPA estão em nome de uma SPE => As cotas desta SPE estão alienadas a uma securitizadora juntamente com o fluxo de recebíveis dos contratos de aluguel com o GPA (Nossa...Por que alienadas?? Porque o fundo já em dezembro/2025 tinha antecipado o recebimento dos aluguéis... Está cheio de CRI nos FII de papel dessas antecipações, diga-se de passagem, rs) => Portanto, se o GPA der default o fundo tem de correr atrás de receita para pagar a securitizadora “O PRINCIPAL e o JURUS (já que o fluxo do GPA irá cessar) ou perde os imóveis. Já em dez/2025 (leu o Balanço do FII ou ficou somente no relatório gerencial???) as antecipações somavam mais 65% da receita de aluguéis => O seu dividendo já vinha sendo pago com a parte do fundo que virou FOF (Isso não já muda a tese de um FII logístico/varejo???). Segunda coisa, vamos aos hospitais (também não mudam a tese??) => Se porventura (Não existe nada impossível) o Albert ou Sírio resolvem sair do imóvel, estaria a gestão preparada para manter o imóvel funcional até arrumar outro inquilino? Será que é simples e barato a manutenção de um centro cirúrgico desse porte? Será que qualquer asno sabe o que fazer? Quantos grupos do porte do Einstein existem no Brasil para assumir operação? São muitas questões meu amigo... Me desculpe te corrigir, "mas a tese do teu ativo" NÃO está intacta! Concordamos no ponto em que "a maioria não sabe o que compra"!
Ai é que esta a questão.... em dez/2025 as antecipações ja comprometiam +65% do fluxo de recebíveis (Incluindo GPA). Quando o fundo começa a emitir cotas e comprar ativos com cota, ele dilui artificialmente a alavancagem (Em valores nominais a divida cresce.... Mas em % sobre o VP esta caindo). O problema não é somente GPA.... É o risco que se corre ao antecipar 15 anos...20 anos de receita... Sab-se lá como estará algum dos inquilinos daqui há 20 anos? Fora que => Eu tenho 1000 a receber em dez/2030 => Trago a valor presente, no meu caixa já não entra mais os R$ 1.000 => Ainda por cima, vou pagar um juros sobre o valor recebido.... É mais dívida! Daí, vamos para o ponto da transparência... As diversas SPEs não tem seus balanços publicados, não se sabe a dívida embutida! Não se sabe o que é dívida de LP e o que Sellers Finance... Nas compras com cotas tem compensação ... nas compras em moeda as parcelas vincendas tem jurus ( E tome dívida)... O risco global é alto! São muiiiitasssss questões => O cap rate dessas compras é bem questionável quando se estima o custo da dívida, os caras estão apostando em um cenário otimista de queda da SELIC ( podem se dar mal, exatamente igual a quem tomou divida indexada ao CDI qnd a SELIC estava em 2% e hoje esta pedindo RJ => O mercado é imprevisível.... esperava-se uma SELIC entre 9-12% ao final de 2026.... como estamos agora? Como anda Ormuz que seria uma conflito rápido? Alavancar dessa forma em um cenário extremado é complicado.... Alavancar em setores que não se tem expertise, é mais ainda... Eles começam a terceirizar a gestão (E a gente pagando mais ainda).
Nao tenho posição no fundo e confesso que meu comentário acima foi bem simplista mas entendi seu ponto sobre a securitização e concordo que não é tão simples quanto 'o inquilino sai e coloca outro'. Mas acho que faltou quantificar o risco. Quanto ainda existe de saldo dessas operações? Quanto da receita atual do fundo está vinculada ao GPA? E, principalmente, qual é exatamente a consequência contratual caso o GPA deixe de pagar: o TRXF11 precisa cobrir o fluxo com caixa próprio, existe execução das garantias ou realmente existe risco de perda do imóvel? Porque dizer que houve antecipação de recebíveis não necessariamente significa que um eventual default do GPA comprometeria o fundo dessa forma. Mas enfim, nao aqui pra ficar discutindo qual tese é melhor ou nao, apenas expus a minha opiniao pq só vejo o pessoal comentar sobre deterioração de cota. Dificil achar alguem bem orientado e entendendor do assunto, parabéns e obrigado pelas pontuações.
Iniciei recentemente no TRXF11, tenho uma pequena quantidade, mas, mesmo assim, estou bastante temeroso com a alavancagem do FII e com o derretimento da cota.
Exatamente, tenho o mesmo pensamento que você, também invisto dele há pouco tempo e abri este fórum aqui, justamente para ver o que os investidores pensam sobre este ativo.
Eu ainda acredito nele, porém deixei ele em um percentual bem baixo, mesmo ele caindo nao interfere na minha carteira. Tipo ele tá em quarentena rs
Principais motivos da queda do TRXF11
Nova emissão de cotas e alavancagem: O anúncio de uma grande 13ª emissão de cotas de até R$ 5 bilhões e o nível de endividamento para aquisições geraram receios de diluição e pressão de venda no mercado secundário.
Desistência de aquisições: Após forte reação negativa dos cotistas, o fundo voltou atrás e cancelou a compra de lajes corporativas em São Paulo (como na região da Faria Lima) que embasavam parte das novas ofertas.
Cenário de juros altos: A curva de juros elevados no Brasil atrai investidores para a renda fixa e pressiona negativamente o IFIX e os fundos de tijolo em geral.
vale apena comprar agora na baixar ?, alguma cota pra iniciante ?
Não venda no desespero, vender ativos geradores de renda física no fundo da baixa, consolida o prejuízo financeiro, o fundo mantém ativos imobiliários reais, alta liquidez diária (acima de R$ 20 milhões) e vacância física quase nula (0,50%), foque na diversificação direcione seus próximos aportes mensais para outros FIIs de Tijolo.
É isso Joaquim, vamos ficar atentos. Temos duas variáveis sobrepostas: O mercado de FIIs está passando por um período de baixa acentuada (cenário macroeconomico etc..) e, no caso em especifico do TRXF11, os fatos relevantes das últimas semanas fez com que o FII despencasse na casa de 2 digitos percentuais.