Eu mergulhei no KORE11 de cabo a rabo — relatório, carteira, contratos, risco, preço — e cheguei a uma conclusão simples: pra mim, agora, ele não serve pros meus objetivos. Avaliei este FII ao longo de 3 meses com um protocolo determinístico que combina AT (RSI(14), MACD(12,26,14), BB(20,2), SMA(20/50/200), Stoch D(14,3,3) e Stoch semanal (21,5,5)), fundamentos (DY, P/L, EV/EBITDA, P/VP, ROE/ROIC, alavancagem, liquidez, free float/ADV), eventos (fatos relevantes). E tudo indica que este KORE11 tem pontos fortes, claro. Os imóveis são bons, localizados em regiões premium de RJ e SP. A vacância despencou para níveis muito baixos, a gestão da Kinea é competente e o P/VP descontado chama atenção. Além disso, o fundo não tem dívidas e isso reduz riscos num ciclo mais fraco de escritórios.
Mas, quando olho o quadro completo, o problema aparece rápido. O dividendo atual é artificial. Ele depende de RMG (renda mínima garantida) e de muita receita financeira de caixa. Quando a RMG acabar e a última parcela dos imóveis for quitada (e o caixa diminuir), o dividendo deve cair mais ou menos pela metade. A projeção do próprio gestor é uns R$ 0,60–0,63 por cota.
Ou seja: quem compra hoje pelos R$ 1,25 está se enganando. Não é renda real, é renda temporária.
Outro ponto que pesa: o fundo é muito concentrado em poucos prédios e boa parte da receita vem do RJ, um mercado volátil. Qualquer vacância nova num desses ativos bate direto na renda. E, por serem contratos típicos, renegociação em cenário ruim vira risco real.
Então, juntando tudo, pra minha estratégia — que busca renda mais estável e risco menor — eu deixo passar. Prefiro ver o fundo estabilizado pós-RMG pra decidir. Mas KORE11 é um bom investimento para buy and hold de longo prazo? Pode ser, dependendo do perfil. Faz sentido se o investidor estiver confortável com: volatilidade forte no preço em 2026, renda que cai pela metade, exposição relevante a escritórios e RJ. Se a pessoa quer estabilidade e crescimento gradual de renda, não é o melhor candidato.Se aceita ciclos e quer apostar em recuperação de escritórios premium, pode considerar — mas com olhos no pós-RMG, nunca no DY atual.
Espero que isso tudo possa ajudar vocês. Fui! Aquele abraço!