Fundos imobiliários de tijolo: Qual setor se valoriza mais entre shoppings, galpões, escritórios e mais?

🏘️ Os fundos imobiliários do tipo tijolo costumam ser os queridinhos dos investidores, pois além de receberem uma renda passiva mensal na forma de dividendos, os cotistas também podem apreciar a valorização dos imóveis físicos que compõem os FIIs, conforme são atualizadas as avaliações patrimoniais. Mas, qual será a categoria que chegará melhor posicionada em 2025?

Nesse caso, são os FIIs de shopping centers que levam a melhor, com uma média de valorização de +7% nos laudos de avaliação patrimonial apurados ao longo do ano passado, aponta a base de dados do BTG Pactual. O maior representante da categoria é o XP Malls (XPML11), com valor patrimonial de R$ 6,6 bilhões.

"A continuidade da recuperação do varejo físico impulsionou o segmento de shopping centers, com aumento da receita operacional líquida e desempenho consistente nas vendas dos lojistas", comentam os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, em relatório.

Outra categoria também bastante apreciada por quem busca o recebimento de dividendos mensais alinhados ao crescimento da economia brasileira são os FIIs de galpões logísticos, cuja alta média dos imóveis chegou a +3% no ano passado. O maior exemplo no ramo é o Pátria Log (HGLG11), cujo valor patrimonial é de R$ 5,5 bilhões.

Na visão do banco, os cotistas de galpões logísticos ostentam uma manutenção da baixa vacância em centros de distribuição de mercadorias estratégicos, conservando também a atratividade dos imóveis, sustentada pela demanda resiliente.

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Fundos imobiliários de tijolo que ficaram a desejar

Os demais segmentos que investem diretamente o dinheiro dos cotistas em imóveis físicos tiveram avaliações patrimoniais mais contidas, inclusive com dois setores vendo a média de seus empreendimentos perderem valor ao longo do ano.

Tanto os FIIs de agências bancárias quanto aqueles que aplicam em renda urbana tiveram ganhos médios em menor escala de +2,1% e +1,8%, respectivamente. Para a dupla de analistas, isso reflete contratos de longo prazo com inquilinos de baixo risco e boa previsibilidade de fluxo.

🚨 Por outro lado, os laudos de avaliação patrimonial que mostram perda de valor nos imóveis se concentram nos FIIs de lajes corporativas (-0,5%) e dos FIIs híbridos (-0,2%). Os maiores representantes são VBI Prime Properties (PVBI11), com saldo de R$ 2,8 bilhões, e Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com montante de R$ 4,5 bilhões.

"A desvalorização dos laudos em escritórios decorre, sobretudo, da dificuldade de absorção líquida positiva no segmento, que ainda enfrenta vacância elevada em diversas regiões do Brasil", afirmam Marinelli e Oliveira.

Fundos imobiliários de tijolo continuam baratos em 2025?

Sabendo agora, na média, quais são os imóveis que mais estão valorizados, será que ainda vale a pena investir nos FIIs do tipo tijolo? Com base na análise dos indicadores fundamentalistas, a resposta aos investidores é sim.

O próprio BTG Pactual entende que os preços das cotas dos fundos imobiliários negociadas na bolsa de valores brasileira seguem com desconto justamente em relação aos seus respectivos valores patrimoniais.

🔎 "O P/VPA médio dos FIIs de tijolo analisados caiu, com destaque para a queda no múltiplo dos fundos de agências bancárias (de 1,04x para 0,85x), shopping centers (de 0,89x para 0,75x) e lajes corporativas (de 0,76x para 0,63x)", acrescenta o banco.

Essa oportunidade de comprar bons fundos imobiliários com descontos nos preços tem relação direta com o cenário econômico atual, em especial, a renda fixa brasileira que segue atraindo muito mais os investidores uma vez que o Tesouro IPCA+ chega a pagar juros reais próximos de 7,5% ao ano que podem ser carregados para o longo prazo, caso do Tesouro IPCA+ 2040.

Para 2025, a expectativa de desaceleração global e incertezas fiscais no Brasil devem manter o prêmio no Tesouro Direto elevado, o que, por outro lado, deixa a janela aberta para descontos nos fundos imobiliários de tijolo.