Quais fundos imobiliários têm mais a ganhar com a taxa Selic em 14,25% ao ano?

🏘️ Os fundos imobiliários do tipo tijolo costumam ser os mais populares entre os investidores, já que empregam o dinheiro dos cotistas diretamente em imóveis, sejam eles: torres de escritórios, shopping centers, galpões logísticos, hotéis, entre outros. Mas é em tempos de taxa Selic nas alturas que os fundos imobiliários do tipo papel se saem melhor, como é o caso em 2025.

Recentemente, o Banco Central aprovou a elevação da taxa básica de juros para 14,25% ao ano, o maior patamar desde a era Dilma Rousseff em 2016. Dessa maneira, muitos investidores de FIIs do tipo tijolo acabam vendendo suas cotas atraídos pelos juros compostos crescentes oferecidos pela renda fixa brasileira, que tem superado a maioria dos rendimentos em dividendos pagos por essa categoria.

Por sua vez, os FIIs do tipo papel costumam a se dar muito bem em um ambiente de taxa Selic elevada, podendo inclusive ampliarem o valor dos dividendos mensais pagos aos cotistas, justamente porque investem em títulos de renda fixa vinculados ao mercado imobiliário, os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

🤑 Ou seja, os FIIs de papel não investem de forma direta na aquisição de imóveis, mas em títulos de dívida emitidos por empresas do mercado imobiliário, que em troca de pegar o dinheiro emprestado com os investidores para custear seus empreendimentos, então pagam uma taxa de rentabilidade que pode ser prefixada, atrelada ao IPCA ou ao CDI.

Segundo Raul Grego, Portfolio Manager da gestora TRX, os fundos imobiliários que têm suas carteiras de renda fixa majoritariamente indexadas ao CDI, como, por exemplo, o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) e o Valor RE III (VGIR11), podem ser impactados positivamente pela alta da taxa Selic.

"O Ifix no mês de março está com uma alta de +4,3% até o fechamento do último dia 19 de março, mas ainda vemos uma boa margem de segurança no investimento nessa classe de ativos, pois o índice está com bom desconto frente ao patrimonial de 14% e o dividend yield próximo de 12,5%", afirma o especialista ao Investidor10.

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Diversificação em fundos imobiliários em 2025

Para Grego, a recomendação direcionada aos investidores é selecionar bons fundos imobiliários e diversificar em diferentes segmentos, pois, segundo ele, há FIIs em todos os segmentos com bom potencial de retorno no longo prazo.

No caso do FII KNCR11, cerca de 96,2% de sua carteira de renda fixa está atrelada ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), cuja valorização do índice nos últimos 12 meses foi de +11,13%, conforme dados do Investidor10.

🗓️ Em seu último relatório gerencial, o Kinea Rendimentos Imobiliários aponta que a remuneração média de sua carteira está em CDI+ 2,27% ao ano e com um prazo médio de 4,2 anos.

Os dividendos de R$ 1,07 por cota do FII KNCR11, cujo pagamento ocorreu no último dia 17 de março, representam uma rentabilidade equivalente a um CDB pagando 125% do CDI, já que os dividendos mensais pagos pelos fundos imobiliários são isentos da cobrança de imposto de renda.

Já o Valor RE III (VGIR11) tem 100% de sua carteira de CRIs vinculada ao CDI, distribuídos em 57 diferentes títulos de dívida imobiliária. Sua última distribuição de dividendos no valor de R$ 0,11 por cota é equivalente a uma rentabilidade líquida de CDI+ 2% ao ano, com base no valor da cota patrimonial do final de janeiro.

📊 Conforme dados do Investidor10, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII VGIR11 há cinco anos, hoje você teria R$ 2.168,60, já considerando o reinvestimento dos dividendos mensais, enquanto o FII KNCR11 teria entregue R$ 1.958,50. A simulação também aponta que o Ifix (índice que traz o desempenho médio dos fundos imobiliários mais negociados) teria retornado R$ 1.431,00 nas mesmas condições.