Os 4 fundos imobiliários de tijolo que estão menos endividados em 2025, segundo BTG

🏘️ Após dois anos de queda no nível de endividamento, os fundos imobiliários (FIIs) do tipo tijolo voltaram na média a estar mais alavancados em 2024, conforme levantamento atualizado pelo BTG Pactual. Todavia, o banco considera que quatro grandes FIIs de variados setores fugiram do efeito manada e chegam a 2025 com menos dívidas.

Os FIIs de tijolo são aqueles que têm imóveis físicos e remuneram os seus cotistas por meio do recebimento de aluguéis de inquilinos ou com a venda dos empreendimentos e terrenos com lucro. Nessa dinâmica, geralmente é necessário que o fundo acabe adquirindo um certo nível de dívidas para sustentar o crescimento de seu patrimônio.

Segundo o relatório do banco, houve elevação no índice de endividamento, que passou de 13,8% em 2023 para 15,9% em 2024, sendo que nos dois anos anteriores a trajetória da alavancagem dos fundos era de baixa.

📊 "O índice dívida líquida/FFO também aumentou, chegando a 1,8 vez (ante 1,7 vez em 2023), devido ao crescimento do volume de dívidas, mesmo com as melhorias operacionais consistentes dos fundos e a menor exposição às operações atreladas ao CDI", explicam os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira.

Vale mencionar que, em 2024, o Ifix (índice que traz a média de desempenho dos fundos imobiliários mais negociados) teve prejuízo de −5,89%, mesmo período em que as dívidas dos FIIs de tijolo voltaram a subir.

Nos últimos dois anos, os fundos têm priorizado o pré-pagamento de dívidas CDI+, considerando o cenário de juros elevados (com apostas de taxa Selic a 15,75% ao ano). Olhando para frente, essa nova composição da dívida deve aliviar as despesas financeiras dos fundos imobiliários no cenário de alta nas taxas de juros de mercado.

➡️ Leia mais: FIIs e Fiagros pagarão novo imposto? Anbima apoia reverter decisão de Lula

Os 4 FIIs de tijolo que se salvam

Em termos setoriais, o BTG Pactual observou um crescimento do endividamento dos FIIs nos segmentos de renda urbana, galpões logísticos e lajes corporativas. Embora, os fundos híbridos e os shopping centers apresentaram uma redução no endividamento.

"É interessante notar que grandes fundos, que estavam mais alavancados em 2023, reduziram significativamente a participação de dívidas em suas estruturas de capital em 2024. Isso impactou a média ponderada de seus respectivos segmentos, explicando a divergência entre a média e a mediana", destaca a dupla de especialistas.

Tais destaques positivos estão nos seguintes fundos de tijolo:

1. Bluemacae Logística (BLMG11), no segmento de galpões logísticos;
2. Guardian Real State (GARE11), no segmento híbrido;
3. BTG Pactual Corporate Office (BRCR11), no segmento de lajes corporativas);
4. HSI Malls (HSML11), no segmento de shopping centers.

No caso, esses quatro fundos imobiliários utilizaram recursos provenientes de vendas de imóveis e/ou novas emissões de cotas para pré-pagar uma parcela relevante de suas dívidas.

"Para 2025, acreditamos que os fundos podem continuar se alavancando, devido à necessidade de caixa para arcar com as últimas aquisições de imóveis parceladas (leia-se sellers finance)", conclui o banco, em relatório divulgado nesta sexta-feira (24).