FIIs nos EUA têm descontos de até 25% e ainda com bons dividendos; veja lista

Casa de análise Morningstar filtrou quais são os REITs que mais podem se valorizar ao longo de 2026.

Publicado em 17/11/2025 às 16:29h - Atualizado 10 horas atrás Publicado em 17/11/2025 às 16:29h Atualizado 10 horas atrás por Lucas Simões

Cortes de juros nos EUA devem baratear custo de dívidas dos REITs (Imagem: Divulgação)

Os primos americanos dos nossos fundos imobiliários ainda não deslancharam na bolsa de valores em 2025, basta constatar o desempenho morno de +0,30% do Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ) no acumulado do ano, um ETF conhecido por ser o termômetro dos REITs, uma vez que é composto por uma cesta dos melhores do mercado.

Apesar do cenário exigir bastante paciência dos investidores, sobretudo dos brasileiros que aterrissaram na bolsa americana em busca de diversificação do patrimônio em dólar, a renomada casa de análise Morningstar enxerga oportunidades em REITs ainda descontados e com bons dividendos projetados para o ano de 2026.

Não é segredo que o mercado imobiliário dos Estados Unidos é ditado pelos juros e que, consequentemente, os REITs são sensíveis a um ambiente de taxas elevadas, como no caso atual.

Só que a Morningstar relembra, em relatório, que é durante o ciclo de cortes de juros que o custo das dívidas dos REITs diminui.

Diferente dos fundos imobiliários aqui no Brasil, a alavancagem financeira é uma estratégia fundamental para que os nossos primos americanos coincidentemente apresentem potencial maior de valorização das cotas, uma vez que o dinheiro emprestado pode ser usado em novos projetos de crescimento.

Então, dando nomes aos bois, confira a seguir os 3 REITs, na visão da Morningstar, que apresentam descontos de até 25% e boas projeções de dividendos em dólar para o próximo ano.

Leia mais: 9 FIIs pagam dividendos acima de R$ 1 por cota nesta semana; veja

Equity Residential

O Equity Residential (EQR) investe o dinheiro dos cotistas no mercado imobiliário residencial americano, dono de aproximadamente 84 mil unidades habitacionais, além de construir dois novos projetos que resultarão em mais 650 imóveis.

"Nos anos de inflação alta nos EUA, o Equity Residential conseguiu elevar suas receitas, uma vez que os contratos de aluguel geralmente têm duração de um ano. Só que, ao longo de 2025, a inflação diminuiu. Mesmo assim, o fluxo de caixa operacional por cota do REIT EQR já está acima dos níveis pré-pandemia e esperamos crescimento contínuo no longo prazo", comenta o analista Kevin Brown, em relatório.

Segundo o analista da Morningstar, as cotas do REIT EQR negociam na bolsa americana com desconto de 26% em relação ao seu preço justo de US$ 80 por cota. Fora que sua projeção de dividend yield é de 4,65% durante 2026.

Dados do Investidor10 mostram que o REIT EQR paga dividendos em dólar trimestralmente em janeiro, abril, julho e outubro. Seu último provento foi de US$ 0,69 por cota.

Realty Income

Bastante conhecido pelos brasileiros pelo fato de distribuir dividendos mensais em dólar, o Realty Income (O) é um REIT que faz dinheiro ao cobrar aluguéis de grandes redes varejistas, possuindo cerca de 15,6 mil imóveis comerciais.

Todavia, muitos cotistas do REIT O já notaram que a estabilidade dos dividendos tem um alto custo: o lucro econômico, algo que o especialista da Morningstar é capaz de explicar.

"Os termos dos contratos de arrendamento incluem aumentos anuais de aluguel muito baixos, em torno de 1%, o que ajuda a manter o índice de cobertura elevado, mas limita severamente o crescimento interno do REIT O. Portanto, para crescer, a Realty Income precisa recorrer a aquisições", alerta Brown.

Desde 2021 até agora, o Realty Income realizou mais de US$ 28 bilhões em aquisições, com taxas de capitalização médias próximas a 7%, que foram bastante afetadas pelos patamares recordes de juros nos EUA. Mas, com o Federal Reserve implementando o atual ciclo de cortes de juros, o custo da dívida deve melhorar bastante.

Para o analista da Moringstar, o REIT O está negociando com desconto de 25%, sendo que seu valor justo é de US$ 75 por cota. O último provento pago pelo REIT foi de US$ 0,26 por cota.

SBA Communications

A SBA Communications (SBAC) é um REIT que atua no setor de telecomunicações, sendo um dos principais rivais da American Tower (AMT), que é mais conhecida pelos brasileiros. Seu portfólio conta com 45 mil torres de conexão sem fio (wireless) espalhadas pela América do Norte, América do Sul e África.

Por sua vez, o relatório da Morningstar aponta que o REIT SBAC também ostenta desconto de 25%, ao passo que seu preço justo é de US$ 265 por cota. A SBA Communications acumula baixa de -32% nos últimos cinco anos, muito por conta de seu agressivo programa de recompra de cotas, que acabou pagando por preços inflacionados.

"Cerca de 40% das torres da SBA Communications estão nos EUA, representando aproximadamente 75% da receita de locação de sites. O mercado americano é altamente lucrativo e de baixo risco em comparação com outros países, além de ser maduro. Só que o Brasil continua sendo o maior mercado do REIT SBAC fora dos EUA, responsável por quase 15% da receita", considera o analista Michael Hodel, no relatório.

Conforme dados do Investidor10, o REIT SBAC paga dividendos em dólar trimestralmente em março, junho, setembro e dezembro. Seu último provento foi de US$ 1,10 por cota.