Subscrição de FIIs: o que é? Como funciona? Como participar?

O direito de subscrição de FIIs (Fundos Imobiliários), é uma preferência que os cotistas têm, para a aquisição de cotas novas, com lançamento na Bolsa de Valores.

Essas novas cotas surgem quando um Fundo Imobiliário emite essas cotas para um lançamento secundário, que ocorre só depois do IPO (Oferta Pública Inicial), que é a oferta do primeiro lançamento do fundo na Bolsa.

A emissão dessas cotas em um lançamento secundário ocorre para que as empresas consigam aumentar o seu patrimônio, que é exatamente o mesmo esquema das empresas, quando lançam as ações pela primeira vez na Bolsa.

Dessa forma, como o fundo já possui cotas com negociação na Bolsa, será necessário que o investidor observe a regra de ofertar esse direito de subscrição, para os cotistas que já investem nele.

Inclusive, esse direito de subscrição permite que o cotista mantenha o seu percentual de participação no fundo.

Ou seja, se um cotista possui 15% de todo o patrimônio do fundo, a emissão de novas cotas pode acabar reduzindo esse percentual.

Por isso, exercer o direito de subscrição pode ser uma forma de manter esse percentual, quando houver aumento de cotas disponíveis no mercado.

No entanto, a escolha em exercer, ou não, o direito de subscrição é do próprio investidor, que pode optar por não exercer e, inclusive, vendê-lo para terceiros.

Para entender melhor como funciona todo esse processo para exercer o direito, o que são os fundos imobiliários, quando exercer e quando não exercer o direito de subscrição, as taxas e riscos que existem, e descobrir quem possui o direito de exercer, continue lendo o artigo!

Abaixo você encontra uma análise completa sobre subscrições de FIIs.

O que são os fundos imobiliários?

Fonte: Shutterstock

Os chamados fundos imobiliários, muito procurados e comentados dentro do mercado financeiro, são uma forma de investimento coletivo, onde o objetivo é investir no setor imobiliário.

Ou seja, em imóveis, construções, aluguel, e muito mais.

Como é uma modalidade de investimento coletiva, a gestão do fundo é feita através de um gestor que já possui muito conhecimento na área.

Enquanto, para participar dos fundos, os interessados precisam adquirir cotas.

Os FIIs pertencem ao mercado financeiro de renda variável, e estão, cada vez mais, ganhando notoriedade por conta da acessibilidade das cotas, e da praticidade para participar.

Afinal, comprar uma cota é mais acessível que o valor de um imóvel. Além disso, ainda pode gerar lucros.

Ao participar de um fundo imobiliário, o investidor tem direito a receber dividendos, gerando renda passiva.

A somatória do lucro de todos os títulos, e dos imóveis que compõem o fundo, devem ser distribuídos aos cotistas participantes, de acordo com o percentual de participação (costas compradas) de cada um.

Outro grande benefício de investir em FIIs, e um dos motivos para o sucesso dessa modalidade de investimento, é a possibilidade de diversificação.

Dentro de um mesmo fundo imobiliário, é possível encontrar vários empreendimentos que compõem o portfólio do fundo.

Por fim, as cotas de FIIs, geralmente, sofrem menos oscilações do que as ações, sendo um tipo de investimento mais seguro e perfeito para quem quer lucrar, mas evitar investimentos de risco muito alto, como as ações.

Quem tem direito de subscrição de FIIs?

Fonte: Shutterstock

O direito de subscrição de FIIs é garantido para as pessoas que já são cotistas do fundo que estão emitindo essas novas cotas para um lançamento secundário.

No entanto, o que determinará a quantidade de subscrições para o cotista será o fator de distribuição, cuja indicação é pelo próprio FII no seu prospecto.

Esse fator, normalmente, costuma ser um número abaixo de 1.

Nesse sentido, supondo que o fundo determine 0,5, a cada 20 cotas que o cotista possuir, ele possui 10 direitos de subscrição.

Um ponto importante é que o número de direitos de subscrição deve ser sempre um número inteiro.

Caso o valor de distribuição possua casas decimais, elas serão desconsideradas.

Portanto, se na conta o cotista conseguir 0,6 direito, ele terá 0 direitos. Se ele ficar com 3,4 direitos, terá 3 e se ficar com 4,6 direitos, ficará apenas com 4.

Como funciona esse direito?

O direito de subscrição FIIs segue um processo: quando um fundo imobiliário decide por emitir cotas novas, ele divulga o prospecto preliminar, onde estarão registradas todas as regras da oferta para essas novas cotas.

Dentro do prospecto, será possível encontrar informações como o preço, os prazos, a data, os procedimentos e diversos outros detalhes.

Logo depois, emite-se os direitos de subscrição que, por sua vez, são distribuídos entre os cotistas, sempre respeitando aquele fator de distribuição.

Após a distribuição, as informações de subscrição aparecerão para os cotistas diretamente na sua carteira, junto com o código do fundo imobiliário.

No entanto, recebem o número final 12.

Dentro desse cenário, caberá ao investidor decidir se ele vai querer exercer o seu direito de subscrição de FIIs, não o utilizar ou vendê-lo para outro cotista.

Se ele não fizer nada, o fundo entenderá que ele decidiu por não realizar o direito.

Como exercer o direito de subscrição?

Para conseguir exercer o seu direito de subscrição, o investidor só precisa contatar a corretora pela qual atua e expressa que possui interesse na aquisição.

Fora isso, se no final do prazo de subscrição sobrarem cotas, pode-se oferecer aos investidores interessados.

É possível vender esse direito de subscrição?

Fonte:Shutterstock

Sim, como foi dito anteriormente, o cotista pode vender o seu direito de subscrição.

Se essa for a decisão do investidor, ele deverá realizar a venda através do mercado secundário.

Para negociar esse direito, no entanto, o FII deverá permitir, e as negociações deverão ocorrer dentro do prazo de negociação que for informado no prospecto que o fundo lançar.

Por isso, é importante ficar de olho nessas questões.

Com relação ao comprador do direito, ele poderá exercê-lo da mesma forma que o seu detentor original exerceria.

Mas precisa estar bem atento aos prazos, para garantir que se respeitará o mesmo. Caso contrário, o direito deixa de existir.

Vale a pena exercer o direito de subscrição de FIIs?

O direito de subscrição dos FundosImobiliários é considerado como uma vantagem concedida aos cotistas do fundo.

Mas isso não quer dizer que o cotista sempre deve exercê-lo.

Pelo contrário, é muito importante que o investidor saiba avaliar corretamente a situação, para compreender quando realmente vale a pena, e quando trará benefícios efetivos para a carteira.

Essa análise é a resposta para a questão depender diretamente da estratégia de investimento, que está sendo adotada pelo investidor.

Mas também há algumas outras variáveis para se avaliar.

Veja a seguir quando vale a pena e quando não vale:

Não vale a pena

Primeiro, para começar, o investidor precisa se certificar de que os fundamentos da companhia não tiveram uma piora, bem como o desempenho do fundo como um todo.

Uma forma de fazer isso, é analisando os indicadores financeiros.

Se eles demonstram uma piora nos resultados do fundo como, por exemplo, aumento da vacância física, aumento da vacância financeira, deterioração dos ativos, inadimplência, ou alguns problemas nos contratos de locações, isso pode ser um alerta vermelho de que não vale a pena investir, e que podem surgir problemas para os cotistas.

Outro ponto que os investidores podem avaliar nas cotas dos fundos imobiliários, é a questão do equilíbrio da carteira.

Sendo assim, mesmo que a performance do FII continue saudável e esteja positiva, rendendo ótimos dividendos, o investidor precisa olhar para a sua participação, e analisar se isso não provocará um tipo de concentração nesses ativos, o que não é bom para uma carteira de investimentos saudáveis.

Vale a pena

Como vimos anteriormente, o direito de subscrição de FIIs dão aos acionistas a possibilidade de manter a proporção de participação no fundo.

Portanto, o principal benefício desse direito é, sem dúvida, não ter o seu dividend yield reduzido por conta da emissão das novas cotas, e da entrada dos novos investidores no fundo.

Portanto, se a intenção do investidor é continuar sendo cotista do fundo com o mesmo percentual de participação, pode valer a pena exercer esse direito de subscrição.

No caso dos fundosimobiliários, é muito importante realizar a análise de aspectos como a performance, a vacância, composição da carteira e todos os outros que citamos no tópico anterior, para ter certeza de que o investimento está condizente com a estratégia que foi, inicialmente, definida pelo investidor.

Se estiver de acordo, e se os resultados do fundo estiverem bons, pode ser um sinal verde para realizar o investimento.

Outro ponto interessante é que, quando correm as subscrições, é possível adquirir as cotas do fundo com preços melhores, e abaixo do mercado.

E há boas chances de isso realmente acontecer.

De forma geral, se os fundamentos estão bons, então, isso representa que existe um bom potencial de valorizar a carteira.

Se esse for o caso, também é uma oportunidade interessante para exercer esse direito.

Portanto, como é possível perceber, saber se vale a pena, ou não exercer o seu direito de subscrição, depende muito mais da análise conjunta desses fatores que citamos, e do que você está buscando como investidor para o seu momento.

Por outro lado, o direito de subscrição de FIIs é, inegavelmente, um benefício para os cotistas.

Esse direito é capaz de gerar grandes vantagens para os investidores, quando se utiliza no momento correto.Por isso, procure sempre investir e acompanhar o desempenho dos FIIs que fazem parte da sua carteira.

O que avaliar antes de participar da subscrição?

Fonte: Shutterstock

Já citamos no decorrer do artigo, alguns pontos que são essenciais para se avaliar antes de participar de uma subscrição.

Com a finalidade de ter certeza de que vale a pena exercer o direito.

Veja, agora, um resumo sobre esses pontos, e algumas outras informações importantes para se atentar:

A proporção de subscrição

A proporção de subscrição de FIIs se refere à quantidade de direitos que é necessária para conseguir subscrever uma cota nova, e se você possui essa quantidade.

O direito a dividendos

Aqui, é importante avaliar qual é o percentual do dividendo das novas cotas no segundo lançamento. Se, por acaso, o percentual não for de 100%, quer dizer que ocorrerão duas emissões.

O preço de subscrição

O preço de subscrição de FIIs é o montante que deverá ser entregue para subscrever uma cota.

O valor previsto para dividendo

O valor previsto para o dividendo nada mais é, do que quanto se prevê que o fundo imobiliário em questão distribuirá com relação a esse exercício. A partir disso, é possível avaliar o percentual do dividendo, do qual as novas cotas não terão direito.

A saúde da sua carteira de investimentos

Analisar a composição da sua carteira de investimentos é essencial.

Afinal, concentrar os seus investimentos não é nada bom para a saúde da carteira como um todo.

Por isso, antes de exercer o direito de subscrição de FIIs, avalie bem se isso está de acordo com o seu perfil de investidor, e com a estratégia que você vem seguindo até então.

A saúde do fundo imobiliário

Por fim, como comentamos, analisar a saúde e o desempenho do FII nos últimos meses, é essencial para ter certeza de que o investimento trará bons frutos no futuro.

Quais os riscos e custos envolvidos?

Fonte: Shutterstock

Ao decidir exercer o direito de subscrição, o investidor poderá estar correndo alguns riscos, como a possibilidade de desvalorização, um desequilíbrio da sua carteira de investimentos, e perdas financeiras futuras por conta de problemas no desempenho do fundo.

Por isso, reforçamos novamente a importância de realizar análises eficientes e profundas.

Com a finalidade de avaliar se realmente vale a pena exercer o direito ou não.

Aliás, não é por possuir o direito que você precisa exercê-lo, mesmo que, em muitos casos, seja uma ótima oportunidade de comprar cotas por um preço melhor e gerar renda passiva.

Com relação aos custos, não existe custo nenhum para o investidor quando ele decide por exercer o seu direito de subscrição.

Não é necessário pagar corretagem, taxa de liquidação, ISS e nem emolumentos na subscrição de FIIs.

No entanto, se o investidor optar por negociar o direito (seja para comprar ou para vender), haverá a cobrança dessas taxas durante o processo.

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