Carteira de Fundos Imobiliários: como montar uma?

Já pensou em receber aluguel todo mês de empresas multinacionais? Saiba que é possível isso através de uma boa carteira de Fundos Imobiliários.

Investir nos FIIs é uma ótima estratégia para quem quer um investimento de renda passiva e sólido. Além disso, através dos Fundos Imobiliários você consegue investir em 45 imóveis com menos de R$ 400 reais, veja o exemplo:

• 13 Shoppings centers (através da XPML11)
• 22 lajes corporativas (pelo fundo HGRE11)
• 10 galpões logísticos (pelo FII VILG11)

Isto é, com uma carteira de Fundos Imobiliários que você investe R$ 400 já é possível ganhar renda mensal com aluguel de imóveis.

Quer entender como montar sua carteira de FII? Continue lendo que vamos te dar dicas valiosas!

O que é Fundos Imobiliários? 

Fundos de Investimento Imobiliário (FII) representam um grupo de investidores que aplicam os recursos do fundo na aquisição de ativos imobiliários. Desse modo, cada cotista do FII recebe uma parcela dos imóveis adquiridos.

Assim, quando você investir em cotas de FIIs você ganha pequenas parcelas de um imóvel, que lhe dá direito de receber os rendimentos dele. Logo, você poderá estar recebendo aluguel de grandes empresas.

Uma carteira de Fundos Imobiliários pode ter diversos tipos, isso porque há 4 modelos de FIIs:

Fundos de Renda (Tijolo)

O fundo irá comprar imóveis diretamente, por isso o apelido de “tijolo”. O motivo de ser chamado de “Fundo de Renda” é porque nesse investimento temos a receita mensal dos aluguéis. 

São vários tipos de imóveis, desde hospitais, agências bancárias, lajes corporativas, centros de distribuição, shoppings e outros. 

Cada fundo dessa modalidade pode se especializar em um tipo de imóvel. Por exemplo, o HGRE11 é focado no segmento de lajes corporativas.

Fundos de Papel

Esse FII concentra seus investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI) . 

Logo, seus ganhos provêm dos juros e dividendos desses títulos.

Fundos de Desenvolvimento

Nesse caso, a estratégia está na valorização dos ativos em portfólio. Isto é, desenvolver projetos residenciais e comerciais, ganhando com as vendas dos imóveis construídos. 

Por essa característica, eles possuem alto retorno, mas são instáveis e mais arriscados.

Fundos de Fundos (FOF)

Pelo nome já dá para ter uma ideia da estratégia. Aqui, o fundo de investimento adquire cotas de vários FIIs. Dessa forma, adquirir um fundo desse é para você que quer se beneficiar do investimento em imóvel, mas não tem tempo ou conhecimento para avaliar as oportunidades. 

Assim, no FOF você conta com um gestor especializado para tomar conta da sua carteira de Fundos de Investimento Imobiliário.

Quais os custos de uma carteira de Fundos Imobiliários?

Investir em uma carteira de Fundos Imobiliários terá certos custos, sendo eles:

• Corretagem: taxa cobrada pelas corretoras para realizar a ordem do investidor na B3 — sendo cobrada quando você compra ou vende suas cotas. Contudo, há corretoras como XP, BTG Digital, Rico e Clear que possuem taxa zero.
• Taxa de administração: percentual pago para cobrir a gestão do fundo. Em geral, essa taxa não ultrapassa os 2%;
• Taxa de performance: essa é a taxa paga ao gestor do fundo caso ele ultrapasse o benchmark, ou seja, tendo uma performance acima do esperado. Normalmente é 20% sobre o valor ultrapassado e costuma ser utilizado o IPCA como índice de referência.
• Imposto de Renda: com sua carteira de Fundos Imobiliários você não terá que pagar IR na renda mensal gerada pelos FII, mas quando vender suas cotas terá que pagar o IR.

Vantagem e desvantagens do FII 

Como todo investimento há vantagens e desvantagens. Dessa forma, montar uma carteira de Fundos Imobiliários precisa ser uma ação bem pensada e ponderada, levando seus aspectos positivos e negativos em consideração.

Podemos destacar como vantagem dos FII:

• Gestão profissional: a grande vantagem dos fundos de investimentos é contar com gestores certificados e extremamente especialistas. Assim, há menos chances de decisões equivocadas.
• Acesso ao mercado imobiliário: investir diretamente em um imóvel é muito caro. Uma casa simples pode custar por volta de 300 mil reais; lajes corporativas e centros de distribuição que geram aluguéis altos possuem um valor na casa de milhões! Porém, com menos de R$ 100 você pode fazer parte desse mercado através dos FII.
• Renda mensal: com o recebimento de aluguéis, juros e dividendos, todo mês sua carteira de Fundos Imobiliários irá depositar em sua conta uma renda mensal. Se você busca ativos que geram renda passiva, essa é sua oportunidade.
• Isenção de IR nos rendimentos: como dito, o IR não incide nos valores recebidos mensalmente. Você só paga o imposto caso venda suas cotas por um valor superior ao da compra.
• Menor risco: não me interprete errado: FIIs possuem riscos, sim! Contudo, comparado com ações e outros ativos da renda variável eles são os mais estáveis. Assim, a carteira de FIIs pode ser uma ótima estratégia para iniciantes da renda variável.

Em contrapartida, a principal desvantagem está no fato dos FIIs serem fortemente atrelados ao estado da economia do país. Isto é, se a economia não vai bem, as taxas de vacância e inadimplência costumam subir, prejudicando o rendimento dos ativos.

Outra desvantagem é que você não pode escolher os ativos que compõem a carteira. Diferente das ações que é possível comprar cada uma diretamente, não dá para investir nos imóveis de forma direta sem ter que desembolsar alguns milhões.

Como avaliar um FII? 

Análise macro

Como dito, uma carteira de Fundos Imobiliários será fortemente impactada pela economia do país.

Assim, fatores de empregabilidade, taxas de inflação e juros são aspectos fundamentais na hora de avaliar investir em FII.

Logo, uma economia com taxas de desemprego caindo, inflação controlada e juros baixos é o cenário ideal para investimento em imóveis. 

Claro que, quando está tudo de mal a pior, os FIIs ficam com preço lá embaixo e com a análise correta você poderá observar oportunidades únicas. Contudo, esteja ciente dos riscos.

Análise micro

Além do cenário do país como um todo, é preciso observar a região em que os imóveis estão localizados.

Ademais, cada setor de imóveis pode estar indo melhor que outros. Por exemplo, pode acontecer que o meio residencial esteja em queda, enquanto as lajes corporativas estejam tendo forte crescimento.

Portfólio

Perceba que as duas primeiras coisas que você precisa avaliar antes de investir em uma carteira de Fundos Imobiliários é entender o jogo.

Isto é, antes de avaliar se o fundo X ou Y é bom, você tem que entender quais são as regras do jogo e como ele está sendo jogado no momento. Do contrário, será um cassino que você estará fazendo com seu dinheiro.

Dito isso, agora é hora de olhar para cada FII disponível. Você pode utilizar gratuitamente nossa plataforma aqui na Investidor10 para isso.

Primeiramente, busque entender qual a lista de ativos e sua distribuição geográfica. Assim, quanto melhor for a distribuição e quantidade de imóveis melhor será. 

A distribuição geográfica ajuda a mitigar riscos setoriais, no mesmo sentido da quantidade ativos. Aqui a lógica é a mesma das ações: diversificação.

Desempenho

Quanto ao desempenho, há alguns indicadores que não podemos esquecer de avaliar:

• Vacância: essa taxa mostra a quantidade de espaço locável que está desocupado. Ou seja, espaço que não está gerando receita. Logo, a vacância tem impacto direto nos rendimentos, quanto maior ela for menor o rendimento.
• Dividend Yield: esse indicador nos mostra a rentabilidade da sua cota. É importante observar os retornos em prazos de no mínimo 12 meses e buscar entender os motivos das oscilações, caso tenham. Importante notar que sua decisão não pode se basear só em DY alto, mas que leve sempre em consideração os riscos envolvidos. Nada adianta alto rendimento se os riscos são ainda mais elevados.
• Liquidez: para reduzir seu risco, é importante que o fundo tenha liquidez, ou seja, volume de negociação elevado. Pois assim, caso você precise vender suas cotas, não terá dificuldade em sacar seu capital.

Equipe gestora

Analisar a gestão é fundamental. Afinal, os fundos de investimentos são uma forma de você delegar o processo de decisão, logo você precisa entender se são pessoas capacitadas e com bom histórico.

Para tanto, é necessário fazer uma espécie de investigação, buscando informações nos sites institucionais, blogs, perfil no LinkedIn, etc. As cartas dos gestores, que costumam ser mensal ou trimestralmente, são cruciais para entendermos as teses de investimento.

Além disso, observe se há transparência e se a equipe gestora se comunica frequentemente com seus cotistas.

Carteira de Fundos Imobiliários – Preço

O indicador de Preço sobre Valor Patrimonial por Cota (P/VP) nos ajuda a saber se o preço atual da cota está sendo negociado acima ou abaixo do valor patrimonial. 

Em geral, pode ajudar a entender se o fundo está barato ou caro, mas não deve ser seu único guia para definir isso — sempre analise diferentes indicadores e informações em conjunto antes de investir.

Carteira de Fundos Imobiliários – Como começar a investir na sua carteira de FII

Começar uma carteira de Fundos Imobiliários pode parecer complicado. Mas, quando quebramos o processo em passos claros fica mais simples.

Dessa forma, antes de sair comprando qualquer FII com base em qual tem maior Dividend Yield, é importante também:

Carteira de Fundos Imobiliários – Ter um objetivo

Montar uma carteira de Fundos Imobiliários, ou qualquer outro tipo de carteira, precisa estar alinhado com seu objetivo. Afinal, se não sabemos para onde queremos ir, qualquer caminho serve.

Nesse sentido, quando sabemos o que queremos, fica fácil filtrar investimentos que podem ser bons, mas que não irão te levar aonde você quer. Por exemplo, se seu objetivo é dobrar seu capital, investir em uma empresa que paga muito dividendo não é uma boa estratégia.

Veja que, apesar de muito dividendo, seu capital não será multiplicado, haja vista que essa empresa será uma consolidada no mercado com taxa de crescimento mais acanhada. Logo, esse tipo de investimento seria filtrado do seu radar, para focar realmente no que você quer: dobrar o capital.

Nesse sentido, uma carteira de Fundos Imobiliários precisa ser algo dentro do seu objetivo. Em geral, os FII não entregam valorização expressivas em curto ou médio prazo, sendo mais interessantes para estratégias de longo prazo e/ou focadas em renda passiva.

Carteira de Fundos Imobiliários – Estude muito sobre investimentos

Observe todos os pontos que comentamos nesse artigo e busque mais informações. É sempre importante entender bastante daquilo que você quer investir.

Assim, você será capaz de identificar oportunidades em lugares que seus colegas nunca imaginaram e ter um retorno expressivo por isso.

Lembre-se: conhecimento nunca é demais.

Carteira de Fundos Imobiliários – Escolha o FII

Após suas análises de mercado (micro e macro), escolha qual tipo de FII mais se encaixa nos seus objetivos.

Por exemplo, os fundos de tijolo costumam ser melhores para estratégias de renda passiva. Enquanto isso, um FOF pode ser uma boa alternativa para você diversificar sua carteira com uma única aplicação.

Carteira de Fundos Imobiliários – Defina qual fundo irá investir

Ao filtrar os fundos com base em sua estratégia, fica mais fácil navegar entre os mais de 140 fundos imobiliários da Bolsa.

Aqui na Investidor10 temos uma área dedicada aos FII. Assim, você consegue avaliar todos os aspectos e indicadores que viemos conversando até aqui de uma forma mais prática.

Carteira de Fundos Imobiliários – Hora de investir

Enfim, chegou a hora de finalmente começar a montar sua carteira de Fundos Imobiliários. Agora, basta começar a fazer seus aportes através da sua corretora de preferência pelo home broker.

Você poderá seguir o seguinte passo a passo:

1. Passo: Acesse o home broker: faça seu login da corretora e selecione a opção Home Broker no menu;
2. Passo: dentro do HB, selecione a opção de compra que ficará, normalmente, no topo da página;
3. Passo: digite o código do FII, você pode encontrar a lista completa aqui.
4. Passo: informe a quantidade e preço desejado;
5. Passo: emita a ordem e aguarde ela ser executada.

Pronto, agora é só acompanhar seus rendimentos.

Carteira de Fundos Imobiliários – Quer investir com ajuda de profissionais?

Saiba que é possível ter analistas profissionais te ajudando? Há diversas casas de análise que oferecem relatórios mensais sobre as carteiras de Fundos Imobiliários e outros ativos financeiros.

Assim, você conta com analistas gabaritados para fazer toda a análise de investimento por você.

Além disso, é possível ter um assessor de investimento totalmente gratuito. Afinal, os assessores não podem cobrar de você, eles ganham somente com o repasse de corretagem.

Os assessores contam com expertise e um escritório que fornece apoio estratégico para a correta alocação de recursos dos clientes. Isto é, seus investimentos são acompanhados por profissionais experientes e certificados pela própria CVM.

Enfim, você pode contar com esses dois serviços para tomar melhores decisões de investimento!

Quer saber mais sobre a casa de análise e vale a pena? Confira nesse artigo!