Fundo imobiliário pode pagar R$ 137 por cota em dividendos

No entanto, o FII de desenvolvimento só rendeu R$ 8,70 por cota desde o IPO

Publicado em 11/09/2024 às 13:53h - Atualizado 4 dias atrás Publicado em 11/09/2024 às 13:53h Atualizado 4 dias atrás por Lucas Simões

RBIR11 é um FII que aufere lucro com a venda de imóveis (Imagem: Shutterstock)

🤑 O RB Capital Desenvolvimento Residencial IV (RBIR11) é um fundo imobiliário do tipo desenvolvimento que investe em projetos imobiliários para auferir lucro aos seus cotistas com a venda dos imóveis. Até então, a promessa da gestão é de retornar R$ 137 por cota entre dividendos e amortizações, porém o BB Investimentos alerta que o FII pouco entregou até setembro de 2024.

Focado em projetos imobiliários de alto padrão na cidade de São Paulo, o RBIR11 teve o seu IPO lançado em fevereiro de 2020, captando R$ 152 milhões, tendo um prazo de duração determinado de seis anos. Contudo, quem carrega esse fundo desde aquela época pouco viu pingar na conta em termos de dividendos e amortizações das vendas de imóveis.

Por exemplo, se você tivesse investido R$ 1.000,00 no RBIR11 desde a sua estreia na B3, hoje você teria R$ 905,60, já considerando o reinvestimento de dividendos (atualmente o dividend yield é de 2,65%). Já o Ifix (índice que traz o desempenho médio dos fundos imobiliários) teria retornado R$ 1.183,10 no mesmo período, aponta consulta realizada no Investidor10.

Apesar de o fundo ter vendido unidades desde o início das obras, os primeiros meses do projeto concentraram o maior volume de desembolso, equilibrado pelo fluxo pago pelos compradores e complementado por financiamentos à construção, destaca a análise da corretora.

Ou seja, conforme as vendas avançam, o fluxo de recebimento tende a aumentar, alcançando seu ápice após o término da construção (100% das obras), momento em que a construtora recebe o saldo devedor das unidades vendidas, quita os financiamentos à construção e apura o lucro na diferença.

Vale a pena investir no RBIR11?

Para o analista André Oliveira, autor do relatório do BB Investimentos, o RB Capital Desenvolvimento Residencial IV (RBIR11) tem mais potencial para quem for investir agora (comprando cotas no mercado secundário) do que para quem entrou desde o IPO em 2020, reiterando recomendação neutra.

"Até o momento, o fundo retornou apenas R$ 8,70 por cota, considerados dividendos e amortização. No entanto, com base nas premissas da gestão, estima-se um retorno de R$ 137 por cota, ou 37% de rentabilidade no período, para quem entrou no IPO", escreve Oliveira, em relatório.

🚨 Mas não dá para tapar o sol com a peneira, já que esse FII de desenvolvimento tem ao menos três riscos principais para superar:

o baixo nível de obras concluídas a menos de 2 anos do prazo final;
a possível escassez de mão de obra qualificada;
um cenário de juros elevados, cuja queda beneficiaria a redução do custo de financiamento e, consequentemente, melhoraria o poder de compra dos potenciais compradores.

"Dado o portfólio de imóveis em regiões nobres de São Paulo, obras já em andamento e um desconto de 15% sobre o Valor Patrimonial, o RBIR11 se consolida como uma boa opção de alocação no mercado secundário. Para quem entrou no IPO, sair da posição agora não é o mais indicado em razão do desconto em relação ao preço de entrada e das perspectivas de recebimento nos próximos anos", conclui.