Fim do Minha casa, Minha Vida? Caixa muda regras e gera prejuízo para construtoras

08🚨 Em 1º de novembro de 2024, as novas regras de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal entrarão em vigor, gerando mudanças significativas para o mercado.

Com a Caixa controlando cerca de 70% dos financiamentos habitacionais no Brasil, as alterações impactam diretamente o setor da construção civil, especialmente empresas que operam dentro do programa social Minha Casa, Minha Vida.

As mudanças, anunciadas após um período de alta da taxa Selic e pressão sobre a caderneta de poupança, exigem um novo olhar sobre o setor, tanto para as empresas quanto para os investidores.

O que mudou nas regras de financiamento

As novas regras afetam os financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). No modelo de amortização constante (SAC), a entrada mínima, que era de 20%, subirá para 30%.

No sistema Price, que tem prestações fixas, a entrada passará de 30% para 50% do valor do imóvel. Além disso, será exigido que o comprador não tenha outro financiamento habitacional ativo na Caixa.

Outra mudança significativa está no limite de avaliação do imóvel. Anteriormente, não havia restrições no valor dos imóveis financiados pelo SBPE, mas agora a Caixa financiará apenas imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão, equiparando essa modalidade ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que já possuía esse teto.

Essas novas regras são uma resposta a uma série de fatores, como o aumento dos saques da poupança e as limitações impostas às Letras de Crédito Imobiliário (LCI), além da elevação da taxa de juros.

Caso a Caixa não fizesse essas restrições, teria que aumentar ainda mais as taxas de juros para os novos contratos de financiamento. Portanto, essas mudanças servem para mitigar os impactos de uma economia em desaceleração e o custo crescente do crédito.

Impactos no setor de construção civil

A elevação da entrada e a limitação no valor dos imóveis terão reflexos diretos sobre a demanda por financiamentos habitacionais.

Empresas que dependem fortemente do crédito da Caixa, especialmente aquelas focadas no programa Minha Casa Minha Vida, sentirão os efeitos dessas novas condições.

Entre as principais construtoras afetadas estão Tenda (TEND3), Cyrela (CYRE3), Direcional (DIRR3) e MRV (MRVE3), que têm grande parte de seus projetos financiados por meio do SBPE.

O aumento da entrada e a redução da parcela financiada podem afastar compradores que dependem de condições mais acessíveis para adquirir um imóvel, o que reduzirá a demanda por parte dessas empresas.

➡️ Leia mais: Poupança bate recorde de saques em setembro; retiradas seguem fortes em 2024

Empresas que podem ser afetadas

Mesmo diante de um cenário desafiador, algumas empresas estão mais bem posicionadas para lidar com as mudanças.

A Cyrela, por exemplo, conseguiu reportar bons resultados recentemente, com um crescimento de 44% no Valor Geral de Vendas (VGV) no terceiro trimestre de 2024.

A companhia conseguiu manter sua resiliência em um ambiente macroeconômico adverso e pode continuar se destacando por sua execução de qualidade e presença em segmentos de imóveis de maior valor agregado, que são menos sensíveis às mudanças nas condições de crédito.

A Direcional também é vista como uma empresa que pode lidar melhor com o novo cenário.

A empresa tem mostrado uma geração de caixa robusta e apresentou uma prévia positiva no terceiro trimestre, com a possibilidade de distribuir dividendos atraentes.

Sua atuação diversificada no setor de habitação popular e de média renda pode amortecer parte do impacto das novas regras, já que sua base de clientes abrange diferentes faixas econômicas.

Por outro lado, empresas com maior foco em projetos de menor valor, como a Tenda e a MRV, tendem a ser mais afetadas.

A Tenda, que opera fortemente no segmento de habitação popular, pode sofrer com a queda na demanda, já que os compradores dessa faixa de mercado geralmente têm menos recursos disponíveis para atender às novas exigências de entrada.

A MRV, uma das maiores empresas do setor, também pode sentir o impacto negativo das mudanças.

Embora a companhia tenha uma presença relevante no programa Minha Casa Minha Vida, o aumento das exigências de entrada pode dificultar a aquisição de imóveis por famílias de classe média e baixa, o que representa uma parte significativa de sua base de clientes.

O modelo de negócio da MRV, que inclui a construção de imóveis econômicos, depende muito das condições favoráveis de financiamento, e as novas regras podem desacelerar suas vendas no curto prazo.

Cenário econômico pede mudanças

As alterações nas regras da Caixa refletem o atual momento econômico do Brasil. Com a taxa Selic mantida em patamares elevados pelo Banco Central, o crédito no país se torna mais caro, limitando a capacidade de financiamento tanto para consumidores quanto para as empresas do setor de construção civil.

Além disso, os sucessivos saques da poupança pressionaram a liquidez disponível para o SBPE, forçando o banco a impor restrições para evitar uma elevação ainda maior nas taxas de juros.

Dados do Banco Central mostram que, em setembro de 2024, os saques líquidos da poupança superaram os depósitos em R$ 7,1 bilhões, marcando o terceiro mês consecutivo de retiradas.

Esse fenômeno reduz a base de recursos que a Caixa usa para financiar imóveis, forçando a instituição a limitar o crédito.

As novas regras também surgem em um momento de alta demanda por financiamento habitacional, o que levou a Caixa a ultrapassar seu orçamento de crédito para 2024.

Com mais de 627 mil contratos assinados até setembro, o banco já liberou R$ 175 bilhões em crédito imobiliário, um aumento de 28,6% em relação ao ano anterior.

Fim do Minha Casa, Minha Vida?

❌ As mudanças nas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal terão um impacto direto no setor de construção civil, afetando tanto empresas quanto consumidores.

A elevação do valor da entrada e a limitação no valor dos imóveis financiados pelo SBPE podem restringir a capacidade de compra de grande parte da população, especialmente das classes B e C.

Empresas como Cyrela e Direcional, que têm apresentado bons resultados e maior resiliência, podem conseguir se adaptar melhor a essas mudanças.

Por outro lado, construtoras como Tenda e MRV, mais dependentes de condições favoráveis de crédito, podem enfrentar uma queda na demanda.

O setor imobiliário brasileiro, especialmente aquele voltado para o programa Minha Casa Minha Vida, terá de lidar com um cenário mais desafiador nos próximos meses, com consumidores precisando de mais recursos próprios para financiar a compra de imóveis.