FIIs brilham em 2025: Saiba o que está por trás do rali dos “fundos de tijolo”

💲 O investidor que manteve posição em fundos imobiliários (FIIs) em 2025 tem motivos de sobra para comemorar.

O IFIX, índice que reúne os principais fundos listados na B3, acumula alta superior a 15% no ano, segundo levantamento da Quantum Finance.O desempenho reflete o retorno do apetite por renda passiva e a expectativa de afrouxamento monetário, que começa a se materializar no horizonte.

Mas, ao contrário do que se viu em anos anteriores, quem tem impulsionado o movimento agora são os fundos de tijolo — aqueles que investem em ativos físicos, como galpões, shoppings, escritórios e propriedades rurais.

Segundo o levantamento, essa categoria avança 15,45% desde janeiro, superando com folga os fundos de papel, que acumulam +11,82% no período.

Fundos rurais, shoppings e logística lideram ganhos

Entre os segmentos de tijolo, os fundos rurais são os grandes campeões de 2025, com alta de 21,44%. Em seguida, aparecem os shoppings centers, com +17,19%, e o setor logístico, que acumula +16,52%.

Nos shoppings centers, a performance tem ligação direta com a recuperação da economia doméstica e do consumo, além de resultados operacionais mais sólidos das administradoras.

Já o setor logístico segue beneficiado pela alta ocupação dos galpões e pela expansão do e-commerce.

Com taxa de vacância próxima de 5%, o menor patamar da história, o segmento mantém pressão altista sobre os aluguéis, especialmente em regiões próximas a grandes centros de distribuição.

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O rali pode perder força?

Nem todos os especialistas, porém, acreditam que o ciclo de valorização continuará no mesmo ritmo.

Para Vinícius Araújo, responsável pelo relacionamento com investidores da TRX Investimentos, há sinais de saturação em parte do mercado — especialmente entre os fundos que já capturaram o otimismo com o corte dos juros.

“O desempenho recente reflete uma antecipação do ciclo de retomada. Se o Banco Central atrasar os cortes ou houver choques externos, podemos ver ajustes pontuais no curto prazo”, afirma Araújo.

Ele também chama atenção para riscos regulatórios e mudanças estruturais que podem afetar o setor imobiliário, como revisões contratuais, aumento da vacância em determinados nichos e desaceleração do crédito corporativo.

“É importante lembrar que, apesar do bom momento, o cenário segue desafiador. A diversificação entre fundos de papel e de tijolo continua sendo a estratégia mais equilibrada”, completa.

A disputa entre renda e valorização

Um ponto importante no comportamento dos FIIs em 2025 é o perfil do investidor. Com a renda fixa ainda oferecendo retornos atrativos, parte do público migrou para fundos que equilibram dividendos consistentes e potencial de ganho de capital — caso dos fundos de logística e shoppings.

Enquanto isso, os fundos de papel, focados em títulos de crédito imobiliário (CRI), mantêm sua atratividade pela previsibilidade de rendimentos, mas perdem espaço no curto prazo frente à valorização mais expressiva dos fundos de tijolo.

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O que esperar daqui para frente

Com o IFIX operando em máximas históricas e a Selic com viés de queda, o consenso entre analistas é que o setor imobiliário ainda tem espaço para subir — embora de forma mais moderada.

“Há espaço para mais ganhos, mas agora é um momento de seleção criteriosa de fundos. O mercado está mais exigente com qualidade de ativos, gestão e previsibilidade de rendimentos”, destaca Araújo.

No médio prazo, a retomada dos investimentos em infraestrutura e logística, combinada à redução gradual dos juros, tende a sustentar o otimismo com o segmento.

📈 Ainda assim, o investidor precisará dosar o entusiasmo com prudência. Afinal, após um rali expressivo, parte do prêmio já foi capturada.