Como declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda 2026

Declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda ainda gera dúvidas para muitos investidores. Não por ser um processo complexo, mas porque envolve regras específicas, detalhes técnicos e o receio comum de cometer erros e cair na malha fina.

A boa notícia é que, ao entender a lógica da Receita Federal, a declaração de FIIs se torna simples e previsível. Quando feita corretamente, deixa de ser um problema e, em muitos casos, não resulta em imposto a pagar.

Neste artigo, você vai aprender como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda, compreender o que realmente importa para o Fisco, evitar os erros mais comuns e fazer sua declaração com segurança e tranquilidade. Confira!

Quem investe em Fundos Imobiliários precisa declarar Imposto de Renda?

Na maioria dos casos, sim. Você é obrigado a declarar o Imposto de Renda se, em 2025:

• Rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888,00 no ano

• Rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados na fonte acima de R$ 200.000,00 no ano (inclui rendimentos de FIIs)

• Bens e direitos superiores a R$ 800.000,00 em 31/12/2025

• Ganho de capital na venda de bens ou direitos, em qualquer valor

• Venda de fundos imobiliários com lucro, sem limite de isenção

• Qualquer venda em bolsa de valores (ações, FIIs, ETFs, FIAGROs), acima de R$ 40.000,00 no mês ou com ganho líquido tributável, mesmo com prejuízo em operações acima desse limite.

Ou seja: quem investe em FIIs e recebeu rendimentos mensais ou vendeu cotas com lucro precisa declarar. Mas aqui entra um ponto fundamental que muda tudo:

Declarar não é o mesmo que pagar imposto.

A declaração é apenas a forma de prestar contas à Receita Federal sobre o que aconteceu com seu patrimônio ao longo do ano.

Entendendo a lógica da Receita: o que realmente importa

O Fisco quer saber, basicamente, quais ativos você possuía em 31 de dezembro de 2025 e quanto pagou por eles. Não há interesse no valor de mercado atual dos seus fundos imobiliários, nem em quanto eles se valorizaram ou desvalorizaram ao longo do tempo.

O foco está nas informações objetivas: a quantidade de cotas que você detinha naquela data, o custo de aquisição dessas cotas, os rendimentos que foram efetivamente recebidos ao longo do ano e se, em algum momento, houve lucro ou prejuízo na venda desses ativos.

Quando essa lógica é bem compreendida, grande parte dos erros cometidos por investidores na declaração do Imposto de Renda simplesmente deixa de existir.

💡Saiba mais: como declarar investimentos no Imposto de Renda 2026

Passo 1: como declarar fundos imobiliários em Bens e Direitos

Começamos pelo coração da declaração.No programa da Receita Federal (IRPF 2025):

1. Acesse a ficha “Bens e Direitos”;

2. Clique em “Novo”;

3. Selecione o grupo Fundos;

4. Selecione “Fundos” ou “Aplicações e Investimentos”, conforme a versão do programa.

Qual valor declarar?

Você deve informar o valor total investido, ou seja, o custo de aquisição das cotas, e não o valor atual de mercado. Exemplo prático:

• Você comprou 100 cotas de um FII por R$ 250 cada;

• Investimento total: R$ 25.000;

• Mesmo que hoje elas valham R$ 50.000, o valor declarado continua sendo R$ 25.000.

A Receita quer saber quanto saiu do seu bolso, não quanto o mercado precifica hoje. Também será necessário informar:

• Nome do fundo;

• Código do FII (ex: HGLG11);

• CNPJ do fundo (não da administradora);

• Quantidade de cotas.

Esse processo deve ser repetido para cada fundo imobiliário da sua carteira.

Atenção ao custo médio: o erro que mais gera problemas

Se você fez várias compras do mesmo FII em momentos diferentes, o valor a ser declarado é o custo médio ponderado. A Receita não calcula isso por você. A responsabilidade é totalmente do investidor. Por isso:

• Use notas de corretagem;

• Utilize planilhas;

• Ou conte com ferramentas de controle patrimonial.

Passo 2: como declarar rendimentos de fundos imobiliários

Os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, desde que o fundo cumpra os requisitos legais. Mas isento não significa que não precisa ser declarados.

Onde declarar os rendimentos dos FIIs?

Você deve acessar a ficha:

“Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”

E utilizar uma das duas opções:

• Código específico de rendimentos isentos;

• Ou o código “99 – Outros”, conforme orientação da Receita.

O que informar:

• Nome do fundo;

• CNPJ do próprio FII (não da administradora);

• Descrição: “Rendimentos de Fundo Imobiliário”;

• Valor total recebido no ano.

A principal fonte dessas informações é o Informe de Rendimentos, documento disponibilizado pela própria corretora e que reúne, de forma consolidada, a quantidade de cotas que o investidor possuía, os rendimentos pagos ao longo do ano e todos os dados necessários para o correto preenchimento da declaração.

É esse informe que deve servir como base oficial para declarar os proventos dos fundos imobiliários no Imposto de Renda. Ainda assim, mesmo ao optar pela declaração pré-preenchida, é fundamental conferir cada informação com atenção, comparando com o informe e, se necessário, com o extrato da corretora. 

A responsabilidade final pela veracidade dos dados declarados é sempre do contribuinte, e essa conferência cuidadosa é o que evita inconsistências, erros e o risco de cair na malha fina.

Passo 3: venda de Fundos Imobiliários 

Se você vendeu cotas de FIIs em 2025, atenção máxima. Diferente dos rendimentos, o lucro na venda de fundos imobiliários é tributado.

👉 20% sobre o lucro líquido.

E aqui vai um ponto que muita gente erra: FIIs não têm isenção mensal. Vendeu com lucro? Tem imposto, independentemente do valor.

Como declarar lucro ou prejuízo com FIIs

No programa da Receita:

1. Vá em “Renda Variável”;

2. Selecione Operações em Fundos Imobiliários (FIIs);

3. Informe o resultado mês a mês.

Se houve:

• Lucro → imposto devido;

• Prejuízo → pode ser compensado com lucros futuros.

O próprio sistema calcula o imposto automaticamente.

E a DARF?

Se houve lucro na venda de Fundos Imobiliários, o imposto devido deve ser recolhido por meio da DARF, com vencimento até o último dia útil do mês seguinte à realização da venda. Caso esse pagamento não tenha sido feito dentro do prazo, o ideal é regularizar a situação o quanto antes, efetuando o recolhimento com os acréscimos de multa e juros previstos.

Essa atitude reduz significativamente o risco de cair na malha fina e ainda demonstra boa-fé perante a Receita Federal, o que é sempre um ponto positivo em qualquer processo de regularização fiscal.

Como o Investidor10 facilita a declaração de investimentos no Imposto Renda?

A ferramenta de Declaração de Investimentos do Investidor10 foi criada para facilitar o preenchimento do Imposto de Renda e reduzir erros na declaração.

Ao registrar seus investimentos, o Investidor10 organiza automaticamente todas as informações necessárias, reunindo dados de ações, FIIs, BDRs, ETFs, renda fixa, Tesouro Direto e criptomoedas em um único relatório.

Isso significa que, em vez de solicitar e compilar dados de diferentes bancos e corretoras, todas as informações ficam organizadas em um único painel de fácil leitura, com saldos, compras, vendas, lucros e prejuízos.

Os valores já ficam estruturados no formato da declaração, permitindo copiar e colar diretamente no programa da Receita Federal, o que economiza tempo e reduz o risco de inconsistências.

Além disso, o relatório pode ser exportado em Excel ou PDF, facilitando a conferência e o compartilhamento com o contador ou outro responsável pela declaração.

Emissão de DARF e apuração de imposto

Sem dúvidas, uma das funcionalidades que mais economizam tempo do investidor é a de geração automática das DARFs. A DARF é gerada sempre que você tiver impostos devidos sobre ganhos de capital ou renda variável.

Com um clique, o investidor consegue emitir a guia de pagamento com os valores já calculados, evitando a necessidade de fazer esses cálculos manualmente ou recorrer a outras ferramentas externas.

Declaração automática pronta para importação no programa da Receita

Também existe a opção de gerar um arquivo pronto para ser importado diretamente no programa da Receita Federal, com todas as informações dos seus investimentos já preenchidas conforme os padrões exigidos pelo programa da Receita Federal.

Comece agora sua declaração de investimentos no Investidor10

Para utilizar a ferramenta de declaração do Imposto de Renda do Investidor10, o primeiro passo é criar sua carteira de investimentos na plataforma.

Ao cadastrar suas ações, FIIs, ETFs, renda fixa, Tesouro Direto, criptomoedas, a ferramenta organiza automaticamente as informações necessárias para a declaração, como saldos, compras, vendas, rendimentos, lucros e prejuízos.

Assim, você facilita a declaração dos investimentos no Imposto de Renda, economizando tempo, reduzindo erros e evitando divergências com a Receita Federal.

👉 Acesse gratuitamente a ferramenta de IRPF do Investidor10!