FIIs nos EUA: REIT de galpões está mais descontado que Stag Industrial (STAG)

Os primos americanos dos nossos fundos imobiliários, os chamados Real Estate Investment Trusts (REITs), andam bastante descontados em 2025 por conta do ambiente de juros elevados nos Estados Unidos. Só que, colocando uma lupa, os analistas em Wall Street acabam encontrando uma oportunidade melhor que a outra para quem busca receber dividendos em dólar investindo em imóveis.

Quando pensamos em REITs focados em galpões logísticos, é comum que o investidor brasileiro recém-chegado à bolsa de valores americana acabe topando com o Stag Industrial (STAG), o qual possui um Valor de Firma de US$ 10 bilhões e distribuído em 600 imóveis, ao longo de 41 estados americanos.

Essa empresa imobiliária, que também tem BDRs diretamente negociados no Brasil, sob o código S2TA34, até possui um dividend yield atrativo de 4,28% no acumulado dos últimos 12 meses, mas tem outros indicadores fundamentalistas ofuscados por REIT ainda mais descontado no radar de Wall Street.

Embora ainda seja pouco conhecido pelos investidores brasileiros, o Terreno Realty Corporation (TRNO) apresenta um potencial de valorização de +20% nos próximos 12 meses, segundo o consenso de 10 analistas, caso a sua cotação atual de US$ 53,61 alcance o preço teto estipulado de US$ 64 por cota.

Por sua vez, o consenso de seis analistas vê o Stag Industrial (STAG) com potencial de valorização de +11% nos próximos 12 meses, caso a sua cotação atual de US$ 34,35 bata o preço alvo calculado em US$ 38,17 por cota.

Só de olhar para os indicadores fundamentalistas, nota-se que o TRNO tem um Preço Sobre Lucro (P/L) de 21,96 e Preço Sobre Valor Patrimonial (P/VP) de 1,42, conforme dados do Investidor10, mais competitivos que os números do STAG, cujo P/L é 27,74 e P/VP de 1,85.

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Qual é a estratégia do TRNO?

O Terreno Realty Corporation investe o dinheiro dos cotistas em imóveis industriais em seis grandes mercados costeiros dos EUA, com foco em galpões logísticos funcionais, flexíveis e de preenchimento, localizados na intersecção entre a demanda crescente e a oferta limitada, ou até mesmo em declínio.

Atualmente, o REIT conta com 297 imóveis espalhados em três concentrações na costa oeste americana (Los Angeles, San Francisco e Seattle) e mais três concentrações na costa leste do país (Miami, New York e Washington D.C.).

No caso, o TRNO tem mandato para comprar armazéns de distribuição, edifícios flexíveis (incluindo indústria leve), transbordo (terminais de caminhões) ou terrenos melhorados, dependendo do submercado.

Segundo a gestão do REIT, a flexibilidade financeira é importante para o desempenho a longo prazo e para a capacidade de aproveitar oportunidades de investimento. A meta do Terreno Realty Corporation é que a dívida, somada às ações preferenciais, não exceda 35% do valor da empresa, um índice de cobertura de encargos fixos superior a 2,0x e um índice de dívida líquida/EBITDA ajustado inferior a 5,0x.

Segundo dados do Investidor10, se você tivesse investido R$ 1 mil em TRNO há 10 anos, hoje você teria R$ 5.207,90, já considerando o reinvestimento dos dividendos em dólar. Por sua vez, o STAG teria entregue R$ 4.559,00 nas mesmas condições.

A simulação também aponta que o Vanguard Real State ETF (VNQ), referência do mercado por investir em uma cesta de REITs diversificados, teria retornado R$ 1.762,90 nas mesmas condições.