Fundo imobiliário de tijolo: tudo o que você precisa saber para investir bem em 2025

Se você é daqueles que já se interessou por fundos imobiliários (FIIs), já deve ter ouvido falar dos famosos fundos de tijolo.

Esses caras são a escolha número um de quem busca investir em imóveis sem ter que lidar com a dor de cabeça de comprar, alugar ou gerenciar diretamente os ativos.

Mas, afinal, o que são os fundos imobiliários de tijolo, como eles funcionam, quais são as vantagens e os riscos, e por que eles estarão tão em alta em 2025?

Se liga que vou explicar tudo neste artigo. Aqui é informação de qualidade, na língua do mercado financeiro brasileiro!

O que são fundos imobiliários de tijolo?

Os fundos imobiliários de tijolo são uma modalidade de FIIs cujo foco está em ativos físicos, como prédios comerciais, shopping centers, galpões logísticos e até hospitais.

Ao contrário dos fundos de papel, que investem em títulos relacionados ao setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), os fundos de tijolo são, literalmente, a representação dos imóveis — ou seja, o investimento está em propriedades reais.

Assim, quando você investe num fundo de tijolo, está colocando seu dinheiro em ativos que estão ali, de pé, produzindo renda.

Esses imóveis são alugados para diversas empresas, gerando receita que será distribuída entre os cotistas do fundo.

E o melhor: você não precisa se preocupar em achar inquilino, negociar contratos ou fazer manutenções — isso fica a cargo do gestor do fundo, que é um profissional capacitado para maximizar os ganhos dos investidores.

Por que os fundos de tijolo são uma boa pedida para 2025?

O ano de 2025 promete ser um ano bem interessante para os FIIs de tijolo.

Depois da pandemia, vimos uma grande recuperação no setor imobiliário, especialmente em segmentos como shoppings e galpões logísticos, que têm se mostrado altamente resilientes.

Além disso, a política monetária brasileira vem passando por um ciclo de cortes na taxa de juros, o que torna os fundos imobiliários ainda mais atrativos, uma vez que as alternativas de renda fixa começam a perder um pouco da graça.

Com a Selic em queda, o apetite dos investidores por ativos que ofereçam bons rendimentos cresce, e é exatamente aí que os fundos de tijolo entram.

Eles distribuem dividendos regulares, geralmente mensais, e esses rendimentos estão diretamente ligados ao aluguel dos imóveis que compõem a carteira do fundo.

E vamos combinar, receber renda passiva todo mês é o sonho de qualquer investidor, não é mesmo?

Vantagens dos fundos de tijolo

1. Renda passiva constante

Uma das maiores vantagens dos fundos de tijolo é a distribuição regular de renda passiva. Como grande parte da receita vem dos aluguéis, os cotistas têm direito a uma fatia dessa grana.

E, como mencionamos, geralmente isso acontece todo mês.

Essa previsibilidade de rendimento é um dos principais atrativos para quem busca complementar a renda.

2. Diversificação

Os fundos de tijolo oferecem uma excelente forma de diversificação para sua carteira.

Investindo em um fundo, você está, na verdade, colocando seu dinheiro em vários imóveis, o que reduz consideravelmente o risco em comparação a investir diretamente em apenas uma propriedade.

3. Liquidez

Comprar um imóvel e vendê-lo pode ser um processo bem demorado, certo?

Com os fundos imobiliários de tijolo, é diferente. Eles têm liquidez muito maior, já que suas cotas são negociadas em bolsa. Isso significa que você pode entrar e sair do investimento com muito mais facilidade.

4. Gestão profissional

Quando você investe em um fundo de tijolo, quem cuida dos ativos é um gestor especializado.

Ele tem a missão de garantir a maior rentabilidade possível para os cotistas, otimizando aluguéis, contratos e a própria gestão dos imóveis.

Ou seja, você deixa o trampo nas mãos de quem entende do assunto.

Segmentos dos fundos de tijolo

Os fundos de tijolo podem investir em diferentes tipos de imóveis. Vou detalhar aqui os principais segmentos:

1. Shoppings

Os fundos imobiliários de shoppings são uma categoria popular dentro dos fundos de tijolo.

Eles investem em grandes centros comerciais, que recebem aluguel dos lojistas.

Esse tipo de fundo tem a vantagem de se beneficiar de datas comemorativas e da retomada do consumo, especialmente após um período de reaquecimento econômico.

2. Logística

Os fundos de galpões logísticos têm se mostrado muito interessantes, principalmente devido ao crescimento do e-commerce.

Empresas precisam de espaço para armazenar produtos e distribuir de maneira eficiente, e é aí que entram os galpões.

Esses imóveis tendem a ter contratos de aluguéis mais longos, o que traz maior previsibilidade para o investidor.

3. Escritórios

Os fundos de escritórios investem em edifícios comerciais, geralmente localizados em regiões privilegiadas.

A grande sacada aqui é pegar uma fase de valorização dos aluguéis, que costuma acompanhar a recuperação econômica do país.

Com o home office perdendo um pouco de força, o segmento de escritórios tem atraído cada vez mais atenção.

4. Hospitais e educacional

Outro nicho interessante são os fundos que investem em hospitais ou imóveis educacionais.

Esses segmentos costumam ter uma alta resiliência, uma vez que a demanda por saúde e educação é algo contínuo.

Além disso, os contratos de aluguéis costumam ser de longo prazo, o que aumenta a previsibilidade da renda.

Riscos dos fundos imobiliários de tijolo

Como qualquer tipo de investimento, os fundos de tijolo também possuem seus riscos. Vamos dar uma olhada nos principais:

1. Vacância

Um dos maiores riscos é a vacância dos imóveis. Se um inquilino decide deixar o imóvel e o gestor não consegue substituí-lo rapidamente, isso afeta diretamente a receita do fundo.

Esse risco é mais alto em momentos de crise econômica, quando as empresas apertam o cinto e acabam reduzindo espaços.

2. Risco de mercado

As cotas dos FIIs são negociadas em bolsa, então elas estão sujeitas à volatilidade do mercado.

Mudanças na taxa de juros, expectativas econômicas e até políticas podem impactar o valor das cotas. Isso quer dizer que, em momentos de tensão, o valor da sua cota pode cair, mesmo que os imóveis do fundo estejam indo bem.

3. Risco de liquidez

Embora os FIIs tenham mais liquidez que um imóvel físico, isso não significa que você poderá vender suas cotas a qualquer preço, a qualquer momento.

Dependendo do fundo, pode haver menos compradores interessados, principalmente em momentos de maior incerteza econômica.

Como escolher um fundo de tijolo?

Para escolher um fundo imobiliário de tijolo, é importante ficar atento a alguns fatores que podem impactar diretamente o rendimento e o risco do investimento.

Vamos ver alguns pontos importantes:

1. Qualidade dos imóveis

Veja quais são os imóveis que compõem a carteira do fundo.

Eles estão localizados em regiões atrativas? Têm potencial de valorização? São modernos e atendem às demandas atuais dos inquilinos?

Esses fatores impactam diretamente a capacidade de geração de renda dos ativos.

2. Gestão

A gestão do fundo é um ponto crucial. Um bom gestor faz toda a diferença na rentabilidade do fundo. Ele é responsável por negociar os contratos, encontrar inquilinos e gerenciar manutenções.

Pesquise sobre a experiência e o histórico da gestora antes de tomar sua decisão.

3. Vacância histórica

Dê uma olhada na vacância histórica do fundo. Se ele costuma ter um nível alto de vacância, pode ser um sinal de que os imóveis não são tão atrativos ou de que o gestor não consegue preencher as vagas de forma eficiente.

4. Diversificação da carteira

Prefira fundos que tenham um bom número de imóveis em sua carteira. Quanto mais diversificado, menor é o impacto de uma possível vacância em um dos ativos.

Além disso, avalie se o fundo está exposto a diferentes setores, como logística, escritórios, shoppings, etc.

Tributação dos FIIs de tijolo

Os fundos imobiliários possuem um grande atrativo que é a isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos, desde que respeitem algumas condições.

Essa isenção faz com que os rendimentos sejam ainda mais interessantes, uma vez que o investidor não precisa dividir com o Leão aquilo que recebe mensalmente.

Por outro lado, na venda das cotas, caso haja ganho de capital, é preciso pagar 15% de Imposto de Renda sobre o lucro obtido.

Então, fique atento na hora de rebalancear sua carteira e considere essa tributação para não ter surpresas.

Investir em FIIs de tijolo é para você?

Os fundos imobiliários de tijolo podem ser uma excelente opção para quem busca renda passiva e diversificação de carteira, sem a dor de cabeça de lidar com aluguéis e manutenção de imóveis.

Eles são indicados para perfis de investidores que buscam um fluxo constante de caixa, além de uma exposição ao setor imobiliário de forma prática e eficiente.

Se você é um investidor que busca diversificar, reduzir o risco da carteira e aumentar o potencial de ganhos com distribuições regulares de dividendos, investir em fundos de tijolo pode ser um bom caminho.

No entanto, lembre-se de que estamos falando de um ativo de renda variável, e que existem riscos atrelados à vacância dos imóveis e à volatilidade do mercado.

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É isso, galera! O mundo dos fundos imobiliários de tijolo é cheio de oportunidades, mas também tem seus riscos.

Com conhecimento, boas ferramentas e análises bem feitas, você pode fazer excelentes investimentos e garantir aquela renda passiva que tanto busca.

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