Fundo imobiliário de hotéis dispara quase 5% com venda aprovada

As cotas do Mogno Hotéis (MGHT11) dispararam quase +5% nesta quinta-feira (14), negociadas por R$ 15,90 cada perto do fechamento do mercado, diante da aprovação dos cotistas sobre a proposta de venda de um imóvel físico do portfólio por R$ 18 milhões.

No caso, os investidores concordaram em se desfazer do Hotel Vila Madalena, situado na Zona Oeste da capital paulista, que conta com uma área bruta locável de aproximadamente 3,5 mil metros quadrados.

A proposta foi feita pela KPC Copacabana e a Artesanal Investimentos, prevendo o pagamento de R$ 12 milhões na assinatura da escritura e o restante em 12 parcelas mensais de R$ 500 mil, corrigidas pelo IPCA.

O relatório gerencial mais recente divulgado pelo Mogno Hotéis dava conta de que o valor do imóvel em questão tinha avaliação recém-concluída de R$ 22,1 milhões, porém ainda cabendo uma análise mais detalhada a respeito dos valores da proposta.

"O uso do imóvel, fins locatícios para hotelaria, e as condições atuais do mesmo, demandariam obrigatoriamente um valor mínimo de investimentos para obras de adaptação de um atual hostel em um hotel propriamente dito, que seria basicamente aumentar o número de quartos (de 46 para 60) e reformar aqueles existentes sem banheiro (20 quartos)", destaca o gestor do Mogno Hotéis.

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Estratégia do FII MGHT11

Por isso, a gestão do FII MGHT11 recomendou a venda do hotel em São Paulo, já que a operação hoteleira atingiria um potencial de receita líquida operacional em patamares insatisfatórios em termos de rentabilidade ao cotista.

"Ou seja, dado o baixo potencial de retorno do ativo, entendemos que o valor de venda de R$ 18 milhões é uma boa oportunidade para o fundo imobiliário. Além disso, é importante considerar a necessidade de caixa no curto e médio prazo, agravado pela dificuldade de geração de caixa do mesmo e/ou novas captações", afirma o gestor no relatório.

Dado que os cotistas do FII MGHT11 aprovaram a venda do Hotel Vila Madalena, o dinheiro angariado será utilizado para quitar integralmente o Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI) emitido pela Búzios, no montante de R$ 9 milhões, que se encontra atualmente em situação de calote (default) pelo não pagamento da devedora, a empresa Selina, cuja obrigação recai sobre o Mogno Hotéis.

A atual situação de default do título de renda fixa pode acarretar execução das garantias do CRI, portanto, com risco do fundo imobiliário perder total ou parcialmente o Hotel de Búzios, localizado no Rio de Janeiro.

Fora que uma parte do dinheiro proveniente da venda do hotel paulistano servirá para quitar as duas últimas parcelas referente à aquisição do imóvel de Búzios, a serem pagas ao vendedor, totalizando R$ 3 milhões, contratualmente em dois pagamentos iguais, com vencimento em dezembro de 2025 e dezembro de 2026, respectivamente.

"O Mogno Hotéis ainda utilizaria os recursos excedentes para realizar investimentos da ordem de R$ 5,7 milhões para acelerar as obras de melhoria do hotel de Búzios, o qual acreditamos ser o único ativo do fundo imobiliário que tenha valor intrínseco para ser gerado ao cotista e que compense investimentos adicionais", conclui a gestão no relatório.

Segundo dados do Investidor10, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII MGHT11 há cinco anos, hoje você teria R$ 255,10, já considerando o reinvestimento dos dividendos mensais. A simulação também aponta que o Ifix teria retornado R$ 1.241,40 nas mesmas condições.