FIIs de papel x FIIs de tijolo: Quem ganha a disputa no ano? Veja os números

🚨 O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) vive uma disputa acirrada em 2025 entre os segmentos de papel e tijolo.

Enquanto os fundos que investem em recebíveis (papel) continuam aproveitando os efeitos positivos da taxa Selic elevada, os fundos que aplicam diretamente em imóveis físicos (tijolo) começam a mostrar sinais de reação diante da perspectiva de recuperação da economia real.

De acordo com o RBIX, índice setorial desenvolvido pela gestora Rio Bravo, os FIIs de papel acumulam alta de 12,4% no ano até julho, contra 10,8% dos FIIs de tijolo.

Apesar da liderança dos recebíveis no curto prazo, o movimento de retomada dos fundos de tijolo tem chamado atenção do mercado.

Performance em 12 meses ainda favorece o papel

Na janela de 12 meses, a vantagem dos fundos de papel é ainda mais expressiva. Segundo a Rio Bravo:

• FIIs de papel: +6,1%
• IFIX: +2,3%
• FIIs de tijolo: +0,2%

O cenário reforça a tese de que o segmento de recebíveis continua se beneficiando de ativos indexados à inflação (IPCA) e aos juros (CDI), o que garante uma remuneração mais robusta em tempos de política monetária restritiva.

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Tijolo ensaia virada com melhora da economia

Segundo Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo, os dois segmentos têm dinâmicas, riscos e vetores de performance muito distintos, o que exige atenção do investidor.

“O IFIX consolida todos os tipos de FIIs, sem fazer distinção entre eles, mas os de papel e os de tijolo têm comportamentos próprios frente ao cenário macroeconômico”, explica a especialista.

Com a expectativa de redução da taxa Selic ao longo dos próximos meses e sinais de retomada da atividade econômica, os fundos imobiliários de tijolo — que investem em shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos e imóveis residenciais — tendem a recuperar valor de mercado e atratividade.

“Olhando para frente, a tendência é que os FIIs de tijolo ganhem protagonismo à medida que a economia real sinalize recuperação”, afirma Isabella.

Desconto e oportunidade

Mesmo com a leve melhora no desempenho, muitos FIIs de tijolo ainda são negociados com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP).

Para quem busca horizonte de investimento de médio a longo prazo, esse cenário pode representar uma janela de oportunidade.

“Fundos com bons ativos e gestão eficiente ainda estão sendo precificados abaixo do que valem. Para o investidor que não está preocupado com curto prazo, o momento é promissor”, ressalta a gestora da Rio Bravo.

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Diferenças entre FIIs de papel e de tijolo

FIIs de Papel (Fundos de Recebíveis Imobiliários)

• Ativos principais: Investem em títulos de crédito imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs e cotas de outros fundos.
• Benefícios em 2025: Estão se beneficiando da Selic elevada, o que garante um retorno mais atrativo, já que a maioria dos títulos é atrelada ao CDI ou à inflação.
• Sensibilidade: Altamente sensíveis às taxas de juros. Quando os juros caem, a atratividade dos rendimentos tende a diminuir.

FIIs de Tijolo (Fundos de Imóveis Físicos)

• Ativos principais: Investem diretamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings e imóveis residenciais.
• Benefícios em 2025: Devem se valorizar com a retomada da economia real, pois a melhora do PIB tende a atrair mais ocupação e permitir reajustes de aluguel.
• Sensibilidade: Alta sensibilidade à atividade econômica (PIB). Fundos se beneficiam de ciclos de crescimento e da queda nas taxas de vacância.

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Qual vale mais a pena?

A disputa entre FIIs de papel e de tijolo em 2025 segue equilibrada, com vantagem numérica para os recebíveis, mas potencial de valorização mais interessante no médio prazo para os tijolos, especialmente com o ciclo de queda dos juros.

A dica para o investidor é manter a diversificação entre os segmentos, avaliando perfil de risco, objetivos e horizonte de investimento.

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