Já imaginou ter um imóvel em Nova York, Miami ou Los Angeles sem precisar gastar centenas de milhares de dólares, enfrentar burocracia internacional ou lidar com inquilinos?

Com os REITs (Real Estate Investment Trusts) isso é possível: você investe nos maiores mercados imobiliários do mundo sem sair do Brasil, 100% online e com renda em dólar caindo direto na conta. 

Confira a seguir tudo sobre o que é REITS e como investir nesse tipo de fundo internacional!

O que são REITs 

Os REITs são empresas americanas criadas para investir em imóveis que geram receita, seja adquirindo, administrando ou financiando esses ativos. 

Na prática, funcionam como uma ponte entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais, permitindo que qualquer investidor participe desse universo sem precisar comprar uma propriedade inteira.

Criados em 1960 pelo Congresso dos EUA, os REITs democratizaram o acesso a grandes empreendimentos como escritórios, hospitais, shoppings e data centers, com a mesma praticidade de negociar ações em bolsa.

Como funcionam os REITs na prática

Os REITs são negociados em bolsas como a NYSE (New York Stock Exchange) e NASDAQ. São comparados aos FIIs (Fundos Imobiliários) do Brasil, porém com escala global, pagamentos em dólar e liquidez muito superior. 

Com apenas uma cota, o investidor tem acesso aos lucros gerados por imóveis localizados nos principais centros financeiros do mundo.

Os tipos de imóveis permitidos incluem: escritórios, galpões logísticos, centros comerciais, hospitais, residências multifamiliares ou infraestrutura digital, todos com renda passiva recorrente, diversificação setorial e alta liquidez.

Outro ponto é a distribuição de dividendos obrigatória de pelo menos 90% do seu lucro tributável anual aos acionistas. Por isso, essas empresas costumam realizar os pagamentos de dividendos em dólar, sendo trimestrais, semestrais ou anuais.

Para serem classificados como REITs nos Estados Unidos, essas empresas precisam cumprir uma série de requisitos legais e regulatórios:

• Alocar pelo menos 75% dos ativos em imóveis, hipotecas ou ativos imobiliários relacionados.

• Obter no mínimo 75% da receita bruta de fontes como aluguéis, juros de financiamentos imobiliários ou vendas de propriedades.

• Distribuir no mínimo 90% do lucro tributável anual na forma de dividendos aos acionistas.

• Ter ações negociadas publicamente ou distribuídas entre pelo menos 100 investidores.

Além da estrutura regulatória, o funcionamento dos REITs também obedece às dinâmicas do mercado de capitais. Como são negociados em bolsa, seu preço oscila diariamente de acordo com a oferta e demanda.

Fatores como o desempenho operacional da empresa, a situação macroeconômica, expectativas dos investidores e decisões de política monetária do Federal Reserve (FED) influenciam diretamente na valorização (ou desvalorização) das cotas.

Na Agenda de Dividendos de REITS você encontra as datas de pagamento e os valores que serão distribuídos pelos fundos, o que ajuda a acompanhar os dividendos de forma organizada.

Quais são os tipos de REITs?

Os REITs podem ser classificados em três categorias principais, de acordo com a forma como atuam no setor imobiliário:

🏢 Equity REITs (REITs de Propriedade)

Os Equity REITs são os mais comuns e populares. Eles compram, desenvolvem e administram imóveis físicos com o objetivo de gerar receita por meio de aluguéis.

O lucro vem principalmente do aluguel pago pelos inquilinos, e não da valorização dos imóveis. Esses REITs geram renda passiva estável.

Exemplos de ativos:

• Escritórios corporativos.

• Shopping centers.

• Centros logístico.

• Residências multifamiliares.

• Hospitais e clínicas.

• Data centers.

💵 Mortgage REITs (REITs de Hipoteca ou Crédito)

Os Mortgage REITs, ou mREITs, não investem diretamente em imóveis, mas sim em empréstimos imobiliários ou títulos lastreados em hipotecas (MBS – Mortgage-Backed Securities). 

Esses REITs são mais sensíveis a taxas de juros e volatilidade do mercado, podendo oferecer rendimentos mais altos,  porém com risco maior e flutuações mais intensas no valor das cotas. 

Como ganham dinheiro:

• Juros pagos por financiamentos imobiliários

• Spread entre taxas de captação e retorno dos ativos

🔀 Hybrid REITs (REITs Híbridos)

Os Hybrid REITs combinam estratégias dos dois tipos anteriores: possuem imóveis físicos (como os Equity REITs) e também investem em hipotecas e ativos de crédito (como os Mortgage REITs).

Essa estrutura busca equilibrar fluxo de caixa com valorização de ativos e diversificação de fontes de receita, embora seja menos comum no mercado.

Principais setores dos REITs

Por meio dos REITs é possível investir em setores específicos do mercado imobiliário, através de estratégias de diversificação com foco em diferentes ciclos econômicos. Veja os principais setores

• 🏢 Escritórios (Office REITs): investem em edifícios comerciais corporativos, muitas vezes localizados em áreas centrais de grandes cidades (CBDs). A receita vem do aluguel pago por empresas , sendo mais sensíveis ao ciclo econômico e ao movimento  home office.

• 🛍️ Varejo (Retail REITs): proprietários de shoppings, outlets, strip malls e lojas ancoradas por grandes redes varejistas. A performance está ligada ao consumo das famílias e tendências do varejo físico vs. online.

• 🏨 Hotéis e Resorts (Lodging/Resort REITs): focados em propriedades voltadas ao turismo e hospitalidade. A receita depende da ocupação e da diária média, sendo altamente sensível à sazonalidade e a crises globais.

• 🏠 Residencial (Residential REITs): investem em imóveis multifamiliares, condomínios, apartamentos e casas para aluguel em áreas urbanas e suburbanas.

• 🏥 Saúde (Healthcare REITs): possuem imóveis como hospitais, clínicas, lares de idosos e centros de cuidados prolongados. A receita vem do aluguel pago por instituições de saúde.

• 🏗️ Industrial e Logística (Industrial REITs): investem em galpões logísticos, centros de distribuição e infraestrutura para e-commerce, com forte crescimento decorrente da ascensão do comércio eletrônico.

• 🌐 Data Centers (Data Center REITs): proprietários de centros de dados usados por empresas de tecnologia, cloud computing, fintechs, com crescente demanda devido à digitalização global.

• 📡 Infraestrutura (Infrastructure REITs): focados em torres de telecomunicação, antenas, redes de fibra óptica e infraestrutura de conectividade. Essencial para 5G, IoT e expansão digital.

Cotações de hoje e mercado de REITs

Atualmente, estão disponíveis mais de 200 REITs listados publicamente nos Estados Unidos, com uma capitalização de mercado que ultrapassa US$ 1 trilhão. 

Esses fundos são negociados em bolsas como a NYSE e a NASDAQ, onde suas cotações variam diariamente de acordo com oferta e demanda, desempenho do setor imobiliário, juros e expectativas do mercado.

Acompanhar as cotações de REITs em tempo real é fundamental para identificar oportunidades de entrada e monitorar a performance do portfólio. Muitos investidores utilizam ETFs de REITs para ter uma visão ampla e diversificada do setor.

Os REITs proporcionam um fluxo de renda recorrente para os investidores, uma vez que são obrigados a distribuir a maior parte de seus lucros sob a forma de dividendos. 

E ainda que seu foco principal seja a geração de renda, determinados segmentos e estratégias podem oferecer também potencial de valorização de capital. 

Principais características dos REITs

• Renda passiva em uma das moedas mais fortes e estáveis do mundo.

• Menor volatilidade e mais segurança em períodos de crise.

• Alta liquidez para compra e venda diária.

• Setores não disponíveis na Bolsa brasileira.

Como funciona investir em REITs americanos?

Os REITs são listados principalmente na NYSE e na NASDAQ, o que significa que qualquer investidor com conta em uma corretora que ofereça acesso ao mercado norte-americano pode adquirir cotas. 

O processo é simples: basta selecionar o REIT desejado e realizar a ordem de compra, como se estivesse negociando uma ação tradicional.

Funciona de forma semelhante à compra de ações em bolsa, pois o investidor se torna acionista de uma empresa especializada em imóveis e passa a ter direito proporcional aos dividendos e à valorização das cotas. 

Assim, é possível participar dos resultados de grandes empreendimentos imobiliários nos Estados Unidos sem precisar adquirir, administrar ou financiar imóveis diretamente. 

Um dos principais indicadores é o FTSE Nareit All Equity REITs Index, referência global que mede a performance das empresas classificadas como REITs nos EUA e serve de termômetro para quem quer acompanhar de perto esse universo trilionário.

Melhores reits americanos

A avaliação dos melhores REITs é feita por meio de uma combinação de métricas financeiras e operacionais que refletem tanto o retorno ao investidor quanto a sustentabilidade do negócio.

Essas variáveis ajudam a medir a capacidade do fundo de gerar resultados estáveis mesmo em cenários econômicos adversos. Assim, a escolha dos melhores REITs não depende de um único indicador, mas da análise integrada desses elementos.

De forma geral, os REITs que se destacam são aqueles que conseguem combinar crescimento no longo prazo com previsibilidade de rendimentos, mantendo um equilíbrio saudável entre risco e retorno.

Entre os principais fatores analisados estão:

Diferença entre REITs e FIIs

Apesar de terem o mesmo propósito (dar acesso ao mercado imobiliário sem que o investidor precise comprar imóveis diretamente) os REITs (Real Estate Investment Trusts) e os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) apresentam diferenças estruturais importantes. 

Vale lembrar que não existem FIIs nos Estados Unidos no mesmo formato que temos no Brasil. O primeiro fundo imobiliário surgiu em 1996, mas foi apenas em 1999 que o investidor individual teve acesso. 

Enquanto os REITs são empresas americanas constituídas para investir em imóveis e negociadas em bolsa como ações (principalmente na NYSE e na NASDAQ), os FIIs são fundos regulados pela CVM no Brasil e listados na B3.

Essa diferença de estrutura influencia também a forma como os lucros são distribuídos, a tributação e até a variedade de setores disponíveis para investimento.

REITs pagam dividendos?