Como analisar um fundo imobiliário? Análise completa!

Você sabe como analisar um fundo imobiliário? Ao longo deste nosso conteúdo, vamos mostrar tudo que você precisa saber para começar a investir em fundos imobiliários e analisar eles da melhor forma possível. Por isso, se você nunca investiu em um fundo imobiliário ou não faz a menor ideia de como analisá-los, saiba que este nosso conteúdo foi feito para você. Além de explicarmos os conceitos mais iniciais sobre os FIIs, entraremos em uma parte técnica, mostrando quais indicadores devemos levar em conta na hora de aportar neste tipo de fundo. Agora, vamos lá!

O que é um Fundo Imobiliário?

Primeiro de tudo, como sempre fazemos com os conteúdos aqui do nosso blog, é importante começar pelo conceito base. No caso, para aqueles que nunca ouviram falar neste tipo de ativo, é interessante comentarmos mais sobre o que é um fundo imobiliário. Explicando de modo simplificado, podemos entender que um fundo imobiliário nada mais é do que um fundo de investimentos focado no mercado imobiliário. Neste caso, vemos que ele tanto pode ser um fundo que investe em imóveis de forma física, o que acabamos denominando como fundo de tijolo, tanto um fundo que compra investimentos relacionados ao mercado imobiliário - como CRIs, por exemplo. Para contextualizar, vamos imaginar a seguinte situação: Você é uma pessoa que quer muito ter um imóvel para colocá-lo para alugar e, dessa forma, receber aluguéis. Contudo, você não tem capital suficiente para comprar um imóvel. Como uma solução, você pode investir em um fundo imobiliário que, com o dinheiro de vários acionistas, comprou vários imóveis e recebe aluguéis todos os meses. O grande ponto é que, como acionista de um fundo imobiliário, você tem direito a receber uma parcela dos aluguéis. Então, apenas como exemplo, vamos imaginar que o fundo escolhido paga R$ 1,10 por cota. Logo, se você tem 100 cotas desse fundo, mensalmente você recebe R$ 110,00. Mas, agora que você já sabe o que é um fundo imobiliário, chegamos a uma pergunta clássica que muitas pessoas fazem: "Mas, realmente faz sentido investir em fundos imobiliários?"

Grandes diferenciais dos Fundos Imobiliários

Depois que as pessoas entendem mais sobre o funcionamento do fundo imobiliário, elas costumam questionar sobre os diferenciais deste tipo de investimento e se compensa ou não investir nele. Sendo assim, é importante destacarmos alguns dos benefícios que você tem ao investir em FIIs. Contudo, antes disso, é importante que você entenda que essa questão de valer ou não a pena acaba dependendo muito do seu perfil como investidor. Para alguns investidores, os fundos imobiliários são uns dos melhores investimentos. Já, para outros, mesmo com tantos benefícios, acaba não compensando tanto. Por isso, é importantíssimo que você analise diretamente a sua realidade e se compensa ou não para você. De qualquer modo, o ideal é que ao menos você conheça as características deste tipo de ativo para saber se eles compensam para você.

Baixa Volatilidade

Como primeiro grande diferencial dos fundos imobiliários, para quem já está mais acostumado com ações, por exemplo, vemos que a baixa volatilidade dos FIIs tende a surpreender um pouco. Obviamente, por ser um ativo de renda variável, é claro que eles tem volatilidade - porém, comparada as ações, a tendência é que os fundos imobiliários sofram com uma volatilidade menor. Isso é algo muito bacana e que acaba atraindo bastante aqueles investidores que ainda não tem uma grande intimidade com o risco - afinal, com menos volatilidade, eles tendem a sofrer menos com as oscilações dos ativos. Com base nisso, vemos que essa baixa volatilidade é um dos grandes benefícios que temos nos FIIs.

Dividendos mensais

Além de oscilar menos que outros ativos do mercado, os fundos imobiliários também se destacam muito pelo fator de renda mensal. Por distribuírem uma boa parte, a grande maioria dos FIIs distribui dividendos todos os meses - o que chama muita atenção dos investidores que almejam ter uma renda mensal. Por sinal, para quem tem objetivos de alcançar uma ótima renda mensal através de investimentos, não temos dúvidas que os fundos imobiliários são uma das melhores opções que temos no mercado. Nesse caso, para aqueles que não tem tanta afinidade com este tipo de ativo, vale a pena esclarecer que o valor que você receberá mensalmente depende diretamente da quantidade de cotas que você tem. Então, vamos imaginar que um determinado FII paga R$0,60 por cota. Neste exemplo, se você detém 45 cotas desse fundo, o valor que você receberia mensalmente seria de R$ 27,00. Diferente das ações, grande parte dos fundos imobiliários que você analisar pagarão todos os meses, o que é um grande atrativo. Além disso, também é importante ressaltar que, para os investidores iniciantes, isso serve como um grande incentivo, afinal, todos os meses eles verão a renda mensal crescendo - o que sem dúvidas é um grande ponto de motivação para quem está no início.

Acessíveis

Como terceiro e último grande benefício que vemos em investir em fundos imobiliários, é inegável que este é um tipo de ativo muito acessível. Hoje, mesmo que você tenha pouco dinheiro para começar, é possível montar uma carteira diversificada de FIIs. Então, diferente do que muitos pensam, começar a investir em fundos imobiliários não é  algo caro. Para todos os tipos de investidores, este é um investimento que pode fazer muito sentido e que vale a pena ser analisado. Contudo, antes de começar a entender como é possível analisar FIIs, queremos que você entenda como estruturar uma carteira de renda variável que contemple este tipo de ativo:

Como estruturar uma boa carteira de renda variável usando fundos imobiliários?

Assim como fazemos em vários conteúdos aqui do nosso blog, antes de te mostrarmos a parte técnica, para que você realmente consiga investir em uma classe de ativos, primeiro é importante que você tenha uma estratégia definida. Aqui, a estratégia nada mais é do que a 'filosofia de investimentos' que você seguirá. Nesse caso, como sempre comentamos, o ideal é que você nunca tenha uma única classe de ativos em sua carteira. Então, se você gostou dos fundos imobiliários e quer investir neles, é importante que você entenda como montar a sua carteira de modo que ela fique diversificada. Para isso, gostamos de seguir algumas etapas:

Entendendo as porcentagens

Primeiro de tudo, você precisa definir e entender as suas porcentagens de carteira. Isso é algo que não existe um padrão e que dependerá diretamente de cada investidor. Para aqueles que gostam de assumir mais riscos, por exemplo, o ideal pode ser uma carteira com 60% renda variável, 40% renda fixa. Diferente disso, para aqueles que não tem tanta proximidade ao risco, 70% renda fixa e 30% renda variável pode ser uma solução... Isso é algo que só você poderá definir. O que gostamos de lhe recomendar é que, dentro da parcela de renda variável, você tente o máximo possível diversificar em classe de ativos. Aqui no blog, já lhe mostramos formas de investir em ETFs, Ações e vários outros tipos de ativos. Então, além de ter os FIIs, tente sempre colocar outras classes de ativos, para manter uma boa diversificação. Agora, entraremos em uma parte mais técnica, onde entenderemos como começar a analisar um fundo imobiliário.

Qualquer pessoa precisa analisar um fundo imobiliário?

Antes de mostrar os indicadores e o melhor método para você começar a fazer a análise dos FIIs, é importante que você tenha em mente que não, não é necessário que você faça a sua própria análise dos fundos. Falamos isso porquê nem sempre você terá tempo para analisar os fundos imobiliários, então, a nossa sugestão é que, se você quer começar a investir em FIIs, mas não tem tempo para analisá-los, você dê uma conferida nas nossas carteiras recomendadas. Aqui no Investidor10, temos várias carteiras que são recomendadas e que, para quem não tem tempo de analisar os Fundos, podem ser ótimas opções. Sendo assim, antes de entrarmos nos indicadores importantes para você analisar, recomendamos que você confira com calma essas nossas carteiras recomendadas. Conheça as nossas Carteiras Recomendadas

Como começar a analisar um Fundo Imobiliário?

Para analisar um fundo imobiliário, assim como nas ações, existem diversos indicadores que devemos levar em conta. Desse modo, entre os indicadores, consideramos que seis deles fazem muita diferença. Sendo assim, para que você consiga analisar um fundo imobiliário, é importante que você ao menos tenha um entendimento de todos esses indicadores que destacaremos agora:

Yield

Como primeiro indicador que gostamos de analisar, temos o Yield. O Yield nada mais é do que um indicador que nos mostra o quanto um fundo imobiliário distribui de dividendos ao longo do período de um ano. Como o foco da maioria dos investidores de fundos imobiliários é ter uma receita mensal/anual interessante, é importante escolher o fundo que tenha um Yield atrativo. De modo geral, vemos que os fundos imobiliários costumam ter um dividend yield muito atrativo - é difícil achar um FII com um Yield baixo. Mas, aqui, também devemos nos atentar para não escolher um FII apenas pelo seu Yield. Olhar apenas para este indicador é um erro clássico dos iniciantes. O ideal é que você faça uma análise completa dos indicadores antes de escolher o fundo na qual você irá investir.

Setor

Um outro tipo de análise importantíssima e que faz muita diferença é a análise por setor. Como investidor, é importante que você analise bem os setores que os fundos que você pensa em investir estão inseridos. Cada pessoa tem a sua filosofia de investimentos. Para exemplificarmos, existem investidores que não investem no setor de logística, por exemplo. Nesse cenário, antes de investir em um FII, ele precisa analisar bem o setor pelo qual o ativo está inserido e ver se ele se conecta com a sua filosofia de investimentos. Além disso, mesmo que você não tenha um setor de preferência, é interessante que você ao menos estude um pouco sobre o setor do fundo imobiliário para saber se ele é um setor que vem crescendo nos últimos tempos, se tem potencial... Essa análise é importantíssima.

Tipo de Fundo

Em terceiro ponto, é importante ver qual o tipo de fundo imobiliário que você está investindo. Talvez você não saiba, mas existem fundos imobiliários de papel, de tijolo, misto... Para cada tipo de FII, existem certas particularidades. Logo, é importante que você analise bem para entender o tipo de fundo que você está investindo. Só para você ter uma noção desses tipos de fundos, vemos que um dos mais comuns são os FIIs de Tijolo. Os fundos imobiliários de tijolo são aqueles que investem em imóveis de forma física com o objetivo de ganhar com aluguel e/ou com a valorização dos imóveis. Diferente dos de tijolo, os fundos de papel são fundos que investem em ativos ligados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário, Cotas de outros fundos e CRIs. Como um ponto de grande atenção, se você for investir em fundos de tijolo, é interessante que você se atente à vacância.

Vacância

Em fundos de tijolo, a vacância é um dos principais pontos de atenção que devemos ter antes de fazer o investimento. Nesse caso, a vacância nada mais é do que um indicador que mostra como está a ocupação dos imóveis que o fundo têm. Pelo fato da grande maioria dos fundos de tijolo viverem a base de aluguéis que recebem através dos imóveis, o ideal é que todos os imóveis deles estejam 100% ocupados, mas, na prática, não é bem assim que acontece. É por isso que, antes de investir em um fundo, devemos ver quanto está a vacância (imóveis vagos) dele. Quanto menor a vacância, melhor. Obviamente, para fundos que tem muitos imóveis, a tendência é que exista uma taxa de vacância.

Liquidez

Como penúltimo ponto que gostamos de analisar em um fundo imobiliário, é importante analisar a Liquidez do fundo. Um dos grandes diferenciais de investir em um fundo imobiliário ao invés de um imóvel é exatamente essa questão da Liquidez. Se você tem um imóvel, você sabe bem que, para vender ele, geralmente leva muito tempo para achar um comprador e concretizar a venda. Diferente disso, na grande maioria dos fundos imobiliários, a Liquidez é muito alta. Se por algum motivo você precisar vender as suas cotas, a tendência é que, em menos de um dia, você consiga vender todas as suas cotas. Então, a primeira coisa que recomendamos é que, antes de investir em um fundo, você faça uma análise da Liquidez dele para saber se ela é alta ou não. Ter Liquidez é algo que dá uma segurança ao investidor pois mostra para você que, precisando as suas cotas, existem pessoas que querem comprar.

Preço sob Valor Patrimonial

Como último indicador, gostamos de analisar o P/VP - Preço sob valor patrimonial. Este indicador acaba nos mostrando se um fundo imobiliário está caro ou barato. Nesse caso, explicando de uma forma simplificada, podemos entender que este indicador pega o valor de mercado do fundo e divide pelo patrimônio líquido dele. Com isso, quando o P/VP é menor que 01, mostra que a empresa está sendo negociada a um valor menor do que o patrimônio líquido dela, o que é algo muito positivo. Então, como o último indicador que recomendamos você analisar, é interessante ver se o FII está sendo negociado a um valor maior ou menor que o valor patrimonial dela. Esperamos que este nosso conteúdo tenha lhe ajudado a entender como analisar um fundo imobiliário.