FII XPML11 compra 60% do São Bernardo Plaza Shopping
Fundo imobiliário mira centro de compras com área bruta locável total de 42 mil metros quadrados.
Quais são os FIIs de tijolos mais endividados em 2026?
Apesar de ciclo de queda da taxa Selic, o desempenho do IFIX é brando e é alvo de análise do BTG Pactual.
Publicado em 14/09/2026 às 17:09h
Publicado em 14/09/2026 às 17:09h
Não basta apenas a taxa Selic ter recuado de 15% ao ano para os atuais 14% ao ano e, ainda podendo encerrar 2026 em 13,25%, conforme projeções da XP, para os FIIs (fundos imobiliários) dispararem fortemente. Prestar atenção no nível de endividamento de cada setor é indispensável, enquanto o IFIX recua quase -1,5% desde o início do ano.
Tanto que os analistas do BTG Pactual publicaram nesta segunda-feira (14) um relatório sobre o grau de endividamento dos FIIs de tijolo, ou seja, a categoria que investe diretamente em imóveis físicos (galpões logísticos, escritórios, shoppings, etc).
Afinal de contas, a classe é mais sensível às taxas oferecidas pela renda fixa do governo, especialmente o título público de referência Tesouro IPCA+ 2035, cujo rendimento atual é de IPCA+ 7,70% ao ano, bem acima de sua média histórica de IPCA+ 5% ao ano, patamares não vistos desde 2021. Quanto mais o Tesouro Direto oferece, menos o dinheiro sobra para os FIIs de tijolo.
Segundo os analistas Matheus Oliveira e Caio Nabuco, com dados de fechamento de 2025 e uma leitura até junho de 2026, são os FIIs de shoppings os mais endividados atualmente, cuja alavancagem média, com a relação dívida/ativo avançou de 16,5% para 19,5% e a dívida líquida/FFO (lucro líquido operacional) saltou de 2,2x para 3,3x. O maior representante do setor é o XP Malls (XPML11), com valor patrimonial de R$ 7 bilhões.
"Enquanto alguns FIIs de tijolo realizaram emissões de cotas e/ou venderam ativos para reforçar a estrutura de capital, outros ampliaram o uso de dívida para financiar novas aquisições e expansão de portfólio", comenta a dupla de especialistas. Os FIIs de lajes corporativas também apresentam alta concentração de endividamento em 2026, cerca de 17,9% e 3,7x, respectivamente.
Na média, o custo de dívida dos FIIs de tijolo em 2026 está em IPCA+ 7,10% ao ano e em CDI+ 1,80% ao ano. Cerca de 67% do endividamento apurado está indexado à inflação, ao passo que as dívidas pós-fixadas respondem por 30%.
Por sua vez, os FIIs de logística estão no grupo que conseguiu diminuir alavancagem desde 2024 até junho de 2026, com os indicadores já mencionados cedendo de 15,8% para 11,8% na média, além de 2,0x para 1,7x, considerando o bom momento do setor, com grandes varejistas internacionais (Amazon, Mercado Livre e Shopee) aportando bilhões de reais.