Os 8 fundos imobiliários mais promissores para 2025, segundo o BB

Com a inflação acima do teto da meta e taxa Selic acima de 14% ao ano para o ano novo, é preciso ter cautela na escolha dos FIIs

Publicado em 31/12/2024 às 12:47h - Atualizado 3 dias atrás Publicado em 31/12/2024 às 12:47h Atualizado 3 dias atrás por Lucas Simões

Principal característica dos fundos imobiliários é distribuir renda mensal aos investidores com dividendos isentos (Imagem: Shutterstock)

📉 A indústria de fundos imobiliários (FIIs) encerrou o ano de 2024 com um sabor amargo, acumulando queda de -5,89% no período, embora no último pregão do ano, no dia 30 de dezembro, o Ifix tenha tido ligeira alta de 0,11%, aos 3.116,28 pontos. Então, fica a dúvida dos investidores: vale a pena continuar aportando nos FIIs em 2025, mesmo com possíveis quedas no preço das cotas?

O spoiler do BB Investimentos destaca que a maioria das cotas dos fundos imobiliários devem apreciar ganhos no médio e longo prazo devido a sua correção com o juro real pago pelo governo brasileiro, ou seja, o Tesouro IPCA+ 2035, que atualmente está perto de suas máximas (7,49% ao ano acima da inflação).

No entanto, em algum momento, esses juros compostos generosos oferecidos pelo Tesouro Direto devem recuar para a sua média histórica e, durante essa trajetória da renda fixa, são as cotas dos fundos imobiliários que andam largadas que devem se recuperar com força. Ou seja, 2025 ainda deve ser um ano para aproveitar descontos e acumular cotas de FIIs bons pagadores de dividendos mensais.

🤑 Afinal de contas, garantir uma renda passiva mensal por meio de dividendos isentos da cobrança de imposto de renda (IR) é a principal característica dos FIIs que podem até sofrer quedas no preço de suas cotas, mas considerando o reinvestimento dos dividendos o patrimônio dos cotistas tende a crescer exponencialmente no longo prazo.

"Para 2025, o mercado de fundos imobiliários segue desafiador, mas enxergamos potencial de valorização para teses sólidas no longo prazo. Em análise, observamos que o dividend yield dos FIIs se elevou muito mais que os prêmios do Tesouro IPCA+ 2035, levando o spread (essa diferença entre eles) para seu maior nível desde a crise de crédito em fevereiro de 2023", comentam os analistas Victor Penna e Wesley Bernabé, em relatório.

Segundo a dupla, a abertura na curva de juros tem deteriorado os preços das cotas, colocando a relação Preço Sobre o Valor Patrimonial (P/VP) no menor patamar dos últimos dez anos, o que indica um desconto interessante para a classe de FIIs. Então, confira a seguir os 8 fundos imobiliários mais promissores para 2025, na avalição do BB Investimentos.

1. Riza Terrax (RZTR11)

Embora 2024 tenha sido um ano bem desafiador para o agronegócio, a carteira do Riza Terrax (RZTR11) detém uma forte estrutura de proteção contra inadimplência dos locatários de terras agrícolas.

🌱 Além disso, a gestão ativa na compra e venda de fazendas tem elevado o yield médio dos contratos para 15,24% ao ano, patamar acima da taxa Selic projetada, e ainda o prazo médio de vencimento de dez anos, destravando valor não recorrente a ser pago.

"Os cotistas do FII RZTR11 podem esperar receber até R$ 1,25 em dividendos mensais por cota ao longo de 2025, o que corresponde a um dividend yield de 15,5% com base no preço atual das cotas", afirmam Penna e Bernabé.

Tal fundo imobiliário detém 22 propriedades rurais que somam uma área de 83 mil hectares, com foco nas regiões consolidadas de produção de grãos e fibras.

Conforme dados do Investidor10, consultados nesta data, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII RZTR11 há cinco anos, hoje você teria R$ 1.421,10, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Na mesma simulação, o Ifix teria retornado R$ 1.117,30.

2. REC Recebíveis Imobiliários (RECR11)

O REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) é um dos FIIs do tipo papel mais antigos do mercado, que carrega bom histórico de gestão, na opinião da corretora de valores do Banco do Brasil (BBAS3).

📊 Atualmente, conta com mais de 100 títulos de renda fixa isentos de IR, os chamados CRIs, em seu portfólio, sendo a maioria com perfil médio risco e ajustados por IPCA.

"Entendemos que o desconto atual do FII RECR11 é exagerado, visto que apenas 2,5% do patrimônio líquido conta com algum tipo de problema", reiteram os analistas.

Ademais, dado seu patamar atual de desconto, o FII RECR11 se classifica como uma boa oportunidade tanto para quem busca rendimento de dividendos elevados quanto para ganho de capital (valorização das cotas).

Conforme dados do Investidor10, consultados nesta data, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII RECR11 há cinco anos, hoje você teria R$ 1.341,90, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Na mesma simulação, o Ibovespa teria retornado R$ 1.104,20.

3. Kinea Securities (KNSC11)

Com uma carteira quase que dividida igualmente entre títulos de renda fixa atrelados ao IPCA e ao CDI, o portfólio do Kinea Securities (KNSC11) se apresenta como uma alternativa interessante para 2025 após desvalorização recente.

Este fundo imobiliário do tipo papel detém mais de R$ 1,8 bilhão de patrimônio líquido alocado em 81 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) distintos e cotas de outros FIIs.

💰 Por se tratar de um investimento com exposição ao IPCA, boa parte das leituras do índice somente influencia os dividendos com defasagem de dois meses, movimento que trouxe alguma pressão vendedora para o FII KNSC11 nos últimos meses.

"Em nossa opinião, considerando a expectativa de inflação e juros para 2025, o bom carrego do KNSC11 e o bom histórico de gestão da Kinea, esse desconto pode ser encarado como uma oportunidade de bons rendimentos e algum potencial de valorização de cota", destaca a equipe do BB Investimentos, em relatório.

Conforme dados do Investidor10, consultados nesta data, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII KNSC11 há cinco anos, hoje você teria R$ 1.474,10, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Na mesma simulação, o CDI teria retornado R$ 1.462,60.

4. TRX Real Estate (TRXF11)

Classificado como um fundo imobiliário híbrido, o portfólio do TRX Real Estate (TRXF11) é basicamente de imóveis com estratégia de renda urbana alugados para grandes varejistas de alimentos por longo período e ajustados por IPCA. Vale ressaltar que o fundo está desenvolvendo o Hospital Albert Einstein, que deve destravar valor nos próximos anos.

🛍️ O fundo detém um patrimônio de R$ 2,1 bilhões investidos em 56 imóveis (direta e indiretamente) em 12 estados diferentes, sendo quase a metade em São Paulo (40%). Apesar de certa concentração em inquilinos varejistas, quase todos os contratos são longos, ajustados por IPCA e atípicos, trazendo uma previsibilidade para as receitas e uma proteção em caso de rescisão antecipada.

Nos últimos 12 meses, o FII TRXF11 concentrou esforços em realizar reciclagens, somando aproximadamente R$ 745 milhões em vendas e R$ 1,25 bilhão novas aquisições, todas com pagamentos a prazo.

"Esses movimentos possibilitaram um incremento na diversificação e projeção de dividendo entre R$ 0,90 e R$ 0,93 até junho de 2025, e um pagamento extraordinário entre R$ 1,50 e R$ 2,50 em dezembro de 2024", revela a dupla de analistas.

Conforme dados do Investidor10, consultados nesta data, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII TRXF11 há cinco anos, hoje você teria R$ 1.379,40, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Na mesma simulação, o IDIV teria retornado R$ 1.272,60.

5. Guardian Real Estate (GARE11)

O Guardian Real Estate (GARE11) é um FII de base R$ 10 e que possui uma estratégia que traz conforto para o cotista, segundo o BB Investimentos: imóveis com potencial de valorização alugados com contratos atípicos ajustados por inflação para inquilinos renomados.

📦 Assim, além da estabilidade de dividendos, há ainda a possibilidade de venda dos ativos e incremento dos dividendos, sendo mais um fundo imobiliário híbrido que, no caso, investe tanto em galpões logísticos quanto em imóveis alugados para renda urbana.

Todos os seus contratos de aluguéis são longos, com prazo médio de 14,8 anos, e todos também são atípicos. O FII GARE11 possui alavancagem controlada em torno de 23% (após a mais recente emissão), sendo todas as dívidas já em período de amortização e casadas com as operações de cada ativo, refletindo em uma proteção em caso de rescisão antecipada.

Conforme dados do Investidor10, consultados nesta data, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII GARE11 há dois anos, hoje você teria R$ 1.131,80, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Na mesma simulação, o SMLL teria retornado R$ 865,30.

6. BTG Logística (BTLG11)

O BTG Logística (BTLG11) é o quinto mais representativo FII do Ifix e segundo do segmento logístico. Atualmente, o investimento possui um portfólio de qualidade, sendo 72% em raio 60 quilômetros da cidade de São Paulo, com diversificação em 73 inquilinos diferentes, se consolidando como uma excelente opção tanto para renda, como para ganho de capital.

Após a décima terceira oferta de novas cotas, o FII BTLG11 realizou a aquisição de 14 galpões logísticos e a venda de outros dois imóveis, passando a deter, de forma direta ou indireta, 36 propriedades sendo cinco deles em processo de venda, que totalizam uma Área Bruta Locável (ABL) total de 1.300 mil², sendo que 90% desta área está localizada dentro do estado de São Paulo, principal mercado do país.

🚚 Em relação aos contratos de locação, há um certo equilíbrio entre as modalidades, sendo que 32% destes são atípicos e 68% típicos, sendo a maioria destes contratos (97%) reajustados pelo IPCA com um prazo médio de 5,2 anos.

"Logo, diante do cenário adverso que se desenha para 2025 e o desconto que o FII BTLG11 negocia, classificamos ele como uma boa opção de rendimento ajustado por inflação, com potencial de valorização da cota", argumentam Penna e Bernabé.

Conforme dados do Investidor10, consultados nesta data, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII BTLG11 há dez anos, hoje você teria R$ 2.045,30, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Na mesma simulação, o ETF IVVB11 (investimento que replica o desempenho do S&P 500) teria retornado R$ 7.663,50.

7. Mérito Desenvolvimento (MFII11)

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11) tem como foco o desenvolvimento residencial, econômico e na cidade de São Paulo. Dados de emprego e renda, e um programa habitacional robusto, consolidam o este fundo imobiliário como uma das melhores opções no segmento de desenvolvimento, segundo o BB Investimentos.

🏘️ A carteira do MFII11 possui imóveis em cinco estados brasileiros nas regiões Sudeste, Nordeste e Sul do Brasil. Ao todo, são 29 empreendimentos residenciais com foco no mercado de baixa a média renda, sendo seis já concluídos, 12 em fase de obras e dez em pré-lançamento.

Na opinião da corretora, diante de custos mais estáveis, maior acessibilidade da população e melhora do programa Minha Casa Minha Vida (95% do Valor Geral de Venda total do FII), a atratividade do MFII11 segue aumentando tanto como opção para renda, quanto para ganho de capital considerando a queda recente da cota.

Conforme dados do Investidor10, consultados nesta data, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII MFII11 há dez anos, hoje você teria R$ 2.841,80, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Na mesma simulação, o Ifix teria retornado R$ 2.299,90.

8. Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) é um dos fundos imobiliários mais antigos do mercado (com 17 anos de existência) e consolidado dentro do segmento de shopping centers.

A grande diversificação de empreendimentos comerciais e uma gestão eficiente favorecem bons indicadores operacionais ao FII HGBS11, que pode entregar um dividend yield em torno de 9,2% em 2025, bastante atrativo para o setor, na visão dos analistas.

💵 Ao longo de novembro de 2024, o FII HGBS11 vendeu suas participações em outros fundos imobiliários com ganho de capital (R$ 0,18 por cota) e recebeu nova parcela de reciclagens antigas (R$ 0,55 por cota), refletindo em uma recomposição dos resultados acumulados e uma projeção de dividendos de R$ 1,60 por cota no segundo semestre do ano.

Conforme dados do Investidor10, consultados nesta data, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII HGBS11 há dez anos, hoje você teria R$ 2.216,00, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Na mesma simulação, o SMLL teria retornado R$ 1.554,20.

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