FIIs de logística ainda estão descontados em 2026; veja 3 nomes com P/VP abaixo de 1
Analista do BTG Pactual enxerga janela de valorização para o setor diante da demanda de grandes varejistas.
Aluguéis cobrados por FIIs de logística devem subir no curto prazo, diz BTG Pactual
Os analistas do banco enxergam combinação única que torna os galpões logísticos premium ainda mais demandados.
Publicado em 19/10/2026 às 16:18h - Atualizado em 19/10/2026 às 16:19h
Publicado em 19/10/2026 às 16:18h
Atualizado em 19/10/2026 às 16:19h
Não é segredo que os FIIs de logística são um dos segmentos mais promissores da indústria de FIIs (fundos imobiliários), mas os analistas do BTG Pactual citam um motivo que muitos investidores podem não ter percebido ainda: o valor dos aluguéis cobrados por galpões logísticos existentes deve subir em breve devido à oferta limitada de empreendimentos cobiçados.
Só um dos maiores representantes da categoria, o Pátria Log (HGLG11), com valor patrimonial atual de R$ 7,5 bilhões, viu o aluguel médio por metro quadrado cobrado em seu portfólio de 41 galpões logísticos saltar de R$ 21 em 2021 para os atuais R$ 27,70 por metro quadrado.
Tamanha expansão nos últimos cinco anos não reflete apenas os repasses inflacionários dos índices IPCA e IGP-M, mas também a constante reciclagem e aquisição de propriedades irreplicáveis. Durante o terceiro trimestre do ano (3T26), o mercado de galpões logísticos de alto padrão em São Paulo teve absorção líquida de 645,1 mil metros quadrados, superando os 522,8 mil metros quadrados de novo estoque entregue no período.
A taxa de vacância na região mais cobiçada do Brasil caiu de 5,3% para 4,5% nos últimos 12 meses, o que, na visão dos analistas Matheus Oliveira e Caio Nabuco, se justifica pela forte demanda das grandes redes de comércio eletrônico, especialmente Mercado Livre (MELI) e Shopee (SE).
"A demanda segue sustentada pelo e-commerce, pelo varejo e pelos operadores logísticos, enquanto os custos elevados de construção e de capital continuam limitando a viabilidade de novos projetos especulativos. No curto prazo, a escassez de espaços vagos nas praças premium sustenta um ambiente favorável à recomposição dos aluguéis, o que deve continuar beneficiando ativos A+ bem localizados", comenta a dupla de especialistas do BTG Pactual em relatório publicado nesta segunda-feira (19).
Um levantamento da consultoria Buildings aponta que o segmento de galpões logísticos de alto padrão que teve o melhor desempenho nos últimos 12 meses em termos de preço foram os imóveis distantes em raio de até 30 quilômetros da capital paulista. Os preços pedidos saltaram de R$ 37 por metro quadrado no segundo trimestre de 2025 para R$ 56,20 por metro quadrado no terceiro trimestre de 2026, uma variação de +51,8%.
Segundo dados do Investidor10, se você tivesse investido R$ 1 mil no FII HGLG11 há dez anos, hoje você teria R$ 3.032,00, já considerando o reinvestimento dos dividendos mensais. A simulação também aponta que o IFIX teria retornado R$ 2.138,00 nas mesmas condições.