Os fundos imobiliários podem ser afetados pela tragédia do Rio Grande do Sul?

As fortes chuvas e inundações que atingiram o Rio Grande do Sul no início de maio de 2024 causaram estragos em diversas regiões do estado, afetando também diversos negócios.

🏡 Com isso, como qualquer investimento, os fundos imobiliários na região também correm risco de serem afetados. Embora impacte os rendimentos de FIIs, o efeito é transitório. como explica Alexandre Dellamura, mestre em economia e head de conteúdo da Melver.

"Eventos como as enchentes do Rio Grande do Sul reduzirão a atividade econômica da região e sim, afetarão os rendimentos recebidos pelos fundos imobiliários. Contudo, isso será temporário e alguma parte será coberta pelos seguros", afirmou.

Nos municípios atingidos pelas chuvas, três grandes fundos de investimento com propriedades no Rio Grande do Sul (GARE11, NEWL11, BRCO11 e ALZR11) comunicaram que seus ativos não apresentaram danos estruturais graves. No entanto, o fundo CPSH11 teve um shopping center fechado e o VILG11 reportou impactos em alguns imóveis, que representam uma parcela minoritária de seu portfólio.

Ativos físicos dos FIIs têm seguros

No mercado de fundos imobiliários, a segurança dos investimentos é um aspecto fundamental. Para garantir ainda mais tranquilidade aos cotistas em tragédias, os ativos físicos dos FIIs são protegidos por seguros.

☁️ "Os fundos imobiliários, sejam eles de tijolo (com patrimônio formado por imóveis) ou de papel (com títulos de crédito privado voltados ao setor imobiliário), mesmo com eventos drásticos, ainda dispõem de ativos com alto valor. Vale lembrar que os ativos físicos dos fundos imobiliários possuem seguros ", analisou o economista.

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Um dos principais diferenciais dos fundos imobiliários reside na diversificação de suas carteiras de investimentos. Essa estratégia, implementada pelas gestoras, oferece aos cotistas uma proteção natural contra oscilações bruscas do mercado.

"Por causa da diversificação, os rendimentos tendem a sofrer menores quedas do que os investidores possam imaginar. Mas, a negatividade do mercado e as notícias podem afetam diretamente o valor das cotas. Se o valor das cotas é reduzido de forma mais elevada do que o valor dos rendimentos, os novos investidores terão um retorno por cota maior", explicou.

O fundo imobiliário pode falir?

Os fundos imobiliários se tornaram uma opção atrativa para muitos investidores, oferecendo a oportunidade de diversificar o portfólio e obter renda passiva através da aplicação em imóveis. No entanto, como qualquer investimento, os fundos imobiliários também apresentam riscos, e um dos principais receios dos cotistas é a possibilidade de falência.

Segundo Dellamura, é pouco provável que o fundo imobiliário venha a falir mesmo em casos de tragédia ou crises econômicas. "É pouco provável que um fundo tenha exposição elevada em imóveis atingidos, a ponto de reduzir o valor das suas cotas a 'pó'".

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🚨 Por outro lado, a resolução CVM 175/2022, no artigo 122º, afirma que qualquer fundo de investimento pode apresentar patrimônio líquido negativo. Mas, a legislação não permite, por exemplo, que o gestor invista os recursos do fundo no exterior ou constitua qualquer ônus sobre os imóveis que o fundo possui.

Em casos em que o fundo esteja em situação frágil, a assembleia de cotistas deverá deliberar sobre um plano de aprovação do patrimônio líquido negativo, decidindo quatro possibilidades, são elas:

• Cobrir o patrimônio líquido negativo, com aporte de recursos próprios ou de terceiros;
• Cindir, fundir ou incorporar o fundo a outro fundo que tenha apresentado proposta já analisada pelo administrador e gestor do fundo;
• Liquidar a classe do fundo que estiver com patrimônio líquido negativo, desde que não restem obrigações a serem honradas pelo seu patrimônio;
• Determinar que o administrador entre com pedido de declaração judicial de insolvência.

Para o head de conteúdo da Melver, o ideal é que o investidor esteja sempre acompanhando os comunicados dos gestores dos seus fundos imobiliários. E, com isso, possa analisar os impactos e as decisões tomadas.