Escritórios de SP voltam a ganhar inquilinos e puxam o interesse do BTG por FIIs

💰 O mercado de escritórios de São Paulo dá sinais consistentes de recuperação, mas os fundos imobiliários que investem no setor ainda não refletiram essa melhora nos preços. 

Em relatório assinado pelo analista Caio Nabuco de Araujo, divulgado nesta terça-feira (10), o BTG Pactual aponta que os FIIs de lajes corporativas negociam com desconto em relação à média histórica e indicou a compra de seis deles, JSRE11, PVBI11, RCRB11, TEPP11, KORE11 e HGRE11.

Entre os fundos sob cobertura do banco, apenas o RECT11 ficou fora da lista de compra. Para ele, o BTG mantém posição neutra, por causa de obrigações financeiras relevantes ainda associadas a algumas aquisições.

Fundos de escritórios negociam a 0,64x o patrimônio

Os FIIs de lajes são negociados, em média, a 0,64 vez o valor patrimonial (P/VP), abaixo da média histórica de 0,82 vez. Na prática, o desconto é de cerca de 22%.

Para o analista, essa combinação de fundamentos operacionais mais favoráveis e preços descontados pode abrir espaço para a valorização das cotas, embora a recuperação não deva ocorrer de maneira uniforme.

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Absorção quase dobra e vacância recua para 13,8%

O BTG atribui a melhora do setor ao retorno do trabalho presencial, que impulsiona a procura por espaços, e à atividade construtiva reduzida, que limita a oferta. 

No terceiro trimestre de 2026, a absorção líquida de escritórios de alto padrão em São Paulo, que mede a diferença entre a área ocupada e a devolvida pelos inquilinos, chegou a 106,8 mil metros quadrados, ante 60,6 mil m² um ano antes.

Mesmo com a entrega de 175 mil m² em 12 meses, a vacância caiu de 16%, em setembro de 2025, para 13,8%, em setembro deste ano. O movimento, porém, é desigual. 

Em Pinheiros, a taxa recuou de 16,6% para 6,1%, e na Chucri Zaidan, de 17,7% para 12,9%. Já na Chácara Santo Antônio, subiu de 33,3% para 42,3%, influenciada pela entrega do complexo multiuso Alta das Nações, com cerca de 317 mil m². 

Na Faria Lima, os preços pedidos superam em mais de duas vezes a média da cidade, o que redireciona parte da demanda para Pinheiros, Berrini e Chucri Zaidan.

📊 Confira o preço justo estimado pelo BTG para cada fundo:

• JSRE11, compra, preço justo de R$ 74,00 (cotação de R$ 57,20, potencial de quase 30%)
• PVBI11, compra, preço justo de R$ 79,00 (cotação de R$ 63,03, potencial de 25%)
• RCRB11, compra, preço justo de R$ 152,00
• TEPP11, compra, preço justo de R$ 7,80
• KORE11, compra, preço justo de R$ 74,00
• HGRE11, compra, preço justo de R$ 121,00
• RECT11, neutro, preço justo de R$ 43,00

O que o BTG destaca em cada fundo

O JSRE11, gerido pela Safra Asset, tem exposição a cinco imóveis principais em São Paulo, entre eles Tower Bridge, Edifício Paulista, Rochaverá e WTNU III, e participação indireta em outros, o que eleva a área bruta locável sob gestão para cerca de 200 mil m².

O PVBI11, do Patria Investimentos, reúne sete edifícios, majoritariamente na Faria Lima, mas enfrenta vacância física de 20%. O banco pondera que a recuperação dos resultados depende da reocupação dos espaços, já que carências, descontos e corretagens atrasam a retomada das receitas.

O RCRB11 tem oito imóveis em São Paulo e vacância física zerada desde o início de 2026. Em 2025, capturou reajustes médios de cerca de 20% nos aluguéis, e vendeu sua fatia no Parque Cultural Paulista por R$ 77,1 milhões, com ganho estimado de R$ 2,96 por cota, o que sustenta a distribuição projetada de R$ 1,30 por papel no segundo semestre.

O TEPP11 é um fundo híbrido que combina renda com valorização por retrofit e reposicionamento. Firmou compromisso para vender o Edifício Passarelli por R$ 114 milhões, com ganho estimado de R$ 0,66 por cota.

📈 O KORE11 tem quatro imóveis de padrão A+ e AAA, vacância física de 5,7% e nenhum endividamento, mas cerca de 60% da receita vem do Rio de Janeiro. O HGRE11, por sua vez, concentra lajes na Grande São Paulo e conduz uma emissão de cotas para comprar oito novos ativos.