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Fundos Imobiliários em 2026: Hora de lucrar com tijolo ou altos dividendos em papel?
Analistas do BTG Pactual revelam onde estão as melhores oportunidades em FIIs e quais são os motivos.
Publicado em 15/01/2026 às 15:39h - Atualizado 5 horas atrás
Publicado em 15/01/2026 às 15:39h
Atualizado 5 horas atrás
2026 mal começou, só que os investidores viciados em dividendos mensais já querem saber onde encontram os melhores fundos imobiliários (FIIs), visto que esse tipo de investimento chegou a entregar valorização de quase +100% em 2025, caso do Castello Branco Office Park (CBOP11), que aplica o dinheiro dos cotistas na torre de escritórios Jatobá, situada em Barueri, na Grande São Paulo, cuja fatia é de 16,7 mil metros quadrados em área bruta locável (ABL).
Em relatório divulgado nesta quinta-feira (15), os analistas do BTG Pactual sinalizam que 2026 será um ano bastante construtivo para quem investe em FIIs, diante da tendência de queda da taxa Selic de seus atuais 15% ao ano.
"Entendemos que os FIIs de tijolo já realizaram um ajuste relevante, em especial àqueles com maior patrimônio e liquidez [caso do FII KNRI11 disparando +30% em 12 meses]. Porém, analisando setorialmente, diversos segmentos ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial e devem continuar se apreciando ao longo do ciclo", comentam os especialistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira.
Ao mesmo tempo, a taxa Selic não despencará de uma hora para outra em 2026, o que ainda favorece os FIIs de papel, que normalmente pagam dividendos mensais maiores e seguirão entregando um carrego elevado, especialmente aqueles com exposição relevante a estruturas IPCA+, que se beneficiam do fechamento gradual da curva.
Ou seja, assim como tem uma galera na renda fixa que monta posições no Tesouro Renda+ 2065 com a estratégia de lucrar pesado na marcação a mercado à medida que os atuais juros reais acima de 7% ao ano caem ao longo dos próximos meses, os gestores de FIIs de papel carregados de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao IPCA+ também farão bastante dinheiro.
Portanto, eis a questão de Hamlet: será que é hora de abandonar totalmente os FIIs de papel, como o famoso FII MXRF11, e apenas concentrar os aportes em FIIs de tijolo, cujo potencial de valorização é bem maior, caso do FII HGLG11, por exemplo?
FIIs de tijolo ou de papel em 2026?
Diante do cenário, os analistas do banco recomendam aumentar gradualmente a exposição aos FIIs de tijolo, evitando movimentos abruptos. Por se tratar de um ano eleitoral, podem surgir janelas oportunísticas para entrada a preços mais atrativos.
Mesmo que os FIIs de papel iniciem um processo gradual de redução de dividendos ao longo de 2026, sobretudo aqueles mais recheados de CRIs indexados ao CDI+, o BTG Pactual reforça que o nível de rendimento deve permanecer bastante competitivo, com a vantagem adicional de menor volatilidade de cotas em relação aos FIIs de tijolo.
Já quem busca os fundos imobiliários mais descontados para se investir em 2026, a dupla de especialistas destaca o segmento de lajes corporativas, cuja valuation é um dos mais amassados no mercado imobiliário desde a pandemia de Covid-19.
"Apesar da melhora operacional já observada, os FIIs de escritórios ainda negociam com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial, o que sustenta nossa visão otimista para o segmento, especialmente em regiões como Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia, todos eixos de alto padrão na capital paulista", revelam Marinelli e Oliveira.
FIIs mais descontados por setor
- Escritórios (Lajes Corporativas): -31% em relação ao P/VP
- Fundo de Fundos (FoF): -13% em relação ao P/VP
- Tijolo: -12% em relação ao P/VP
- Shopping: -12% em relação ao P/VP
- Ifix: -9% em relação ao P/VP
- Logístico: -8% em relação ao P/VP
- Híbrido (Renda Urbana): -6% em relação ao P/VP
- Papel (CRIs ou Recebíveis): -5% em relação ao P/VP
FIIs de maior dividend yield por setor
- Papel (CRIs ou Recebíveis): 13,6% ao ano
- Ifix: 12,8% ao ano
- Fundo de Fundos (FoF): 11,7% ao ano
- Híbrido (Renda Urbana): 10,4% ao ano
- Shopping: 10,2% ao ano
- Tijolo: 10,2% ao ano
- Escritórios (Lajes Corporativas): 9,7% ao ano
- Logístico: 9,2% ao ano