MXRF11: Qual é o preço justo da cota do maior fundo imobiliário?

💰 O Maxi Renda (MXRF11) é o maior fundo imobiliário da bolsa de valores brasileira em número de cotistas e, por isso, suas cotas costumam a negociar com ágio no mercado, ou seja, acima do valor que realmente valem.

Conforme relatório divulgado pelo BTG Pactual nesta sexta-feira (27), o Preço Sobre Valor Patrimonial (P/VPA) do MXRF11 está em 1,03x, o mesmo que dizer que suas cotas estão 3% mais caras do que deveriam. O banco também informa que o dividend yield anualizado (rendimento de dividendos) está em 10,8%.

"O fundo apresenta uma carteira de investimentos multiestratégica, composta por bons devedores (CRIs) e uma alocação significativa em FIIs. Além disso, possui excelente nível de liquidez, sendo o fundo com o maior número de cotistas no mercado. Gostamos da carteira de ativos do MXRF11, porém, atualmente, é um dos fundos da nossa cobertura que negocia com ágio em relação ao seu valor patrimonial" comentam os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira.

Apesar das ressalvas de preço, ambos os analistas do BTG reiteram recomendação de compra ao Maxi Renda, estipulando preço justo de R$ 10,22 por cota. Portanto, considerando a cotação atual do fundo por volta de R$ 9,97, o cotista pode embolsar até 2,50% em ganhos de capital.

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Dividendos do MXRF11 estão acima ou abaixo da média?

O Maxi Renda é um dos fundos imobiliários mais longevos da B3, fundado em abril de 2012, sendo um fundo de papel ou recebíveis, com foco em investir recursos de seus cotistas em produtos de renda fixa com lastro imobiliário (por exemplo: CRIs, Debêntures, LCIs, entre outros).

Entre suas movimentações mais recentes, em 2024, o MXRF11 investiu R$ 412 milhões em sua carteira de CRIs, tendo como principais destaques:

• R$ 142 milhões no CRI Arcelor Mittal com taxa de IPCA+ 8,8% ao ano;
• R$ 85 milhões no CRI FGR, com taxa IPCA+ 9,0% ao ano;
• R$ 74 milhões no CRI Oba II, com taxa de IPCA+ 7,7% ao ano.

Além disso, o fundo anunciou o encerramento de sua 10ª emissão de cotas, com a captação de R$ 1 bilhão. Todos esses fatores resultam no rendimento de dividendos de 10,8% nas estimativas do BTG Pactual.

🚨 No entanto, essa taxa de dividend yield anualizada do MXRF11 encontra-se abaixo da média de 11,5% entre os fundos de papel ou recebíveis, conforme tabela comparativa do banco com 19 fundos imobiliários.

Com base em tais dados, o fundo de papel que está mais descontado em P/VPA (0,88x) e com o maior dividend yield anualizado (12,3%) é o Capitania Securities II (CPTS11).

Por outro lado, o fundo de recebíveis que está mais caro pela ótica do P/VPA (1,05x) e com o menor rendimento de dividendos anualizado (10,8%) é o Kinea Rendimentos Imobiliários Fundos (KNCR11).